Рейтинг инвестиционных инструментов – Все инвестиции в одном рейтинге   
Вторник, 6 декабря, 2016
Медиа партнеры и спонсоры
ЦБ   63.8741    68.6902    + 66.0413
Что будет с долларом, рублем и евро?
        

Кризис дошел до строителей

28 сентября, 2016

Кризисные настроения и вызовы, которые экономика России ощутила на себе год-полтора назад, начинают отражаться в строительной отрасли. Однако, полагают эксперты, цены застройщики будут держать до последнего, сообщает ИА Росбалт.

По итогам 2016 года снижение объема ввода жилья будет, скорее всего, не критичным, считает руководитель группы управления проектами Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. Но нужно понимать, что основную долю вводимого жилья сейчас составляют проекты, начатые в докризисные времена, отмечает он. Сейчас застройщики держатся выжидательной стратегии, и новые проекты стараются не начинать.

«Строительные компании столкнулись сразу с рядом проблем: с одной стороны, постепенно вымывается платежеспособный спрос. Чтобы его поддержать, необходимо снижать итоговую стоимость жилья. Со стороны банков на текущий момент снижение происходит посредством субсидирования ипотечной ставки, а вот факторов снижения стоимости со стороны застройщиков мало, — отметил Выломов. — С другой стороны, стоимость строительных материалов имеет тенденцию только к увеличению, новые поправки в закон о долевом строительстве накладывают на застройщиков, особенно региональных, дополнительную финансовую нагрузку. Есть риск того, что „маленькие“ застройщики просто уйдут с рынка. Завершат проекты и не будут начинать новых. Крупные застройщики будут поглощать мелких и может возникнуть олигополия или даже монополия на региональных рынках. Это в свою очередь будет способствовать росту цен».

Заместитель директора Института экономики недвижимости и налогового менеджмента ВШЭ Вадим Засько заметил, что наиболее уязвим сегодня сегмент эконом-класса — 145-160 тыс. рублей за квадратный метр. «Объекты, начатые в 2014—2015 годах, могут даже немного снизиться в цене — на 10-15%. Тут же фиксируется и некоторое сокращение объемов строительства. Это говорит о том, что данный сегмент более зависим от конъюнктурных изменений», — заметил он. Некоторый застой в строительстве и реализации жилья происходит в сегменте элитной недвижимости — 280 тыс. рублей за «квадрат» и выше. При этом, как подчеркнул Засько, в отношении жилья бизнес-класса — порядка 200 тыс. рублей за «квадрат» — спада в объемах строительства или снижения цен не происходит. По крайней мере, в Москве.

В целом же, по словам эксперта, ситуация на рынке неоднозначная. Зачастую все зависит от конкретного застройщика, девелопера или объекта. При этом, рассчитывать на какие-то уступки со стороны компаний, по мнению Засько, покупателям пока не стоит. «К сожалению, рынок недвижимости настолько монополизирован в нашей стране — от производства строительных материалов до окончательного строительства объектов, что снижение покупательной способности провоцирует не снижение цен, как в промышленно развитых странах, а сокращение предложения. Это все позволяет удерживать цены на достаточно высоком уровне», — заметил он.

В то же время, столкнувшись с кризисом, застройщики начинают внимательней подходить к новым инвестициям и все чаще оглядываться на потребности покупателей: снижать общую площадь квартир, увеличивать долю жилья с отделкой, предлагать заключать договоры долевого участия (ДДУ) без предварительного взноса, отметили в аналитическом департаменте Ассоциации застройщиков Московской области.

По данным ассоциации, доля договоров долевого участия с ипотекой в регионе растет: c 34% в первом полугодии 2015 года до 47% в первом полугодии 2016 года. Несмотря на кризис, пока держится спрос на проекты комплексного освоения территории с продуманной инфраструктурой, отмечают аналитики. «Такие проекты конкурируют в цене с московскими, расположенными на территории бывших промзон. Отдельные стройки привлекают по 200-300 покупателей в месяц, а это уникальные показатели для рынка», — подчеркнули в ассоциации. Однако в ближайшее время эксперты прогнозируют снижение темпов строительства жилья в регионе, объясняя это низкой рентабельности проектов.

При внешнем благополучии стройки  в Подмосковье закрываются, застройщики уходят с рынка. По официальной статистике, за год с рынка Московской области ушло порядка 10% компаний. В ассоциации успокаивают: в большинстве случаев — это не банкротство, а уход с рынка после завершения проекта.

Анализ результатов последних ежеквартальных предпринимательских опросов, проводимых Росстатом (в опросе за третий квартал 2016 года участие приняло 6,5 тыс. подрядчиков), показал, что сами участники рынка оценивают ситуацию весьма пессимистично.

Как подчеркнул директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий Остапкович, для этого есть все основания. «В первом полугодии текущего года рентабельность в строительной отрасли оказалась самой низкой среди базовых отраслей экономики — 3,5%. Для сравнения, у отрасли „рыболовство и рыбоводство“ рентабельность в первом полугодии составила 60%», — заметил он.

По словам Остапковича, в сложившихся условиях домашние хозяйства откладывают покупку жилья «на потом». Причем, сами подрядчики повлиять на ситуацию практически не могут, если только не начнут повальный демпинг на свои услуги. Однако данный механизм уже задействован на полную мощность, и дальнейшая его интенсификация приведет к нулевой рентабельности строительного бизнеса и увеличению банкротств строительных организаций.

«Конечно, любые финансово—экономические кризисы не продолжаются вечно. И что произойдет на рынке недвижимости, когда в начале периода подъема на подрядчиков со стороны экономических агентов и населения обрушится навес отложенного спроса —  это большой вопрос. Хотя о начале подобных ценовых и производственных событий на строительном рынке и рынке производства стройматериалов, по-видимому, как минимум, в ближайшие три года можно не беспокоиться», — считает Остапкович.

По его словам, сегодня практически нормой стали срывы сроков ввода объектов в эксплуатацию и их удорожание. Причем данная тенденция характерна как для крупных подрядчиков, так и для малого строительного бизнеса.

Эксперт подчеркнул: по данным Росстата, на строительном рынке страны в первом полугодии текущего года функционировало около 30% убыточных строительных организаций. «Конечно, моментная убыточность имеет весьма слабое соответствие с банкротством компаний. В любое время при появлении новых заказов строительные организации могут резко поменять свой статус на противоположный.

Однако, как показывают итоги последних опросов, на строительном рынке сегодня работают примерно 16—18% хронически неблагоприятных в финансово—производственном отношении строительных организаций. Респонденты из этих строительных компаний продолжительное время регулярно сообщают об ухудшении финансовой ситуации, падении спроса на услуги своих организаций и снижении физического объема выполняемых строительных работ.

Фактически это означает, что 16—18% компаний сегодня находятся в предбанкротном состоянии. Причем доля таких фирм выросла за последний год примерно на 1—2%», — подчеркнул Остапкович.

Он обратил внимание, что финансовые и спросовые проблемы характерны не только для малых строительных фирм, но и для таких крупных игроков, как «Су—155», «Трансстрой», «Волгомост». «По—видимому, появились серьезные долговые проблемы у „Мортона“. Скорее всего, кредитная нагрузка „Мортона“ привела владельцев этой компании к мысли о продаже своей компании вместе с долгами. А ведь все перечисленные компании совсем недавно были одними из крупнейших игроков на своих сегментах строительного рынка в стране», — высказал мнение эксперт.

Продолжает расти просроченная задолженность застройщиков перед банками. Так, просрочка строителей составила на конец июня 2016 года 55,1 млрд рублей, увеличившись по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 17,5%. «Общий объем просроченной задолженности за этот период по экономике в целом составил 319,9 млрд рублей, а темп роста с прошлым годом — 101,2%. Получается, доля строительной просрочки составила 17,2% от общей по экономике», — подчеркнул Остапкович.

«Очевидно, что почти все участники рынка — продавцы, девелоперы, строители, поставщики стройматериалов — испытывают серьезные экономические затруднения. То есть, лихорадит всех. Каким образом это скажется на том или ином участнике рынка, зависит от его опыта, управленческого персонала, наличия собственных активов, материальной базы, величины кредитного портфеля, от того, сможет ли он перераспределить ресурсы, чтобы довести какие-то проекты, а какие-то законсервировать», — отметил член Совета Федерации, председатель общероссийского общественного движения «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди» Антон Беляков.

Но затруднения в отрасли довольно серьезные, и, по мнению эксперта, дальше положение будет только усугубляться.

«Сначала спрос будет компенсирован за счет перехода покупателей из премиального сегмента в бизнес, из бизнеса — в эконом, ростом спроса на аренду. Кто-то из застройщиков, кстати, может переориентироваться на строительство доходных домов. Уже сейчас компании видят свободную нишу. Для тех, кто готов вложить сюда деньги, арендное жилье может стать своего рода спасением. Но денег нужно много. Просто построить здесь недостаточно — нужно сделать чистовую отделку, приобрести какую-то недорогую мебель. Это другие затраты и другие сроки окупаемости», — заметил собеседник «Росбалта».

По его словам, в обозримом будущем нас ждет стагнация, дальнейшее снижение потребительского спроса, массовое банкротство строительных и девелоперских компаний. 

«По степени проблемности для рынка, по количеству обманутых дольщиков, полагаю, что кризис, в котором мы находимся сейчас, будет значительно более сложным, чем кризис 2003—2007 годов. В 2007 году у нас было 87 тыс. невыполненных договоров по строительству жилья (более 250 тыс. человек). Думаю, сегодня порог в 100 тыс. договоров мы уже перешагнули, просто сами люди пока об этом не догадываются — верят обещаниям застройщиков, что весной стройка возобновится», — отметил Беляков.

Хотя, конечно, есть и позитивные сдвиги, заметил в свою очередь Остапкович. Создается электронная база новых строительных норм, пересматривается система ценообразования, решаются проблемы с обманутыми дольщиками вплоть до обязанности покупки только готового жилья.

«Наверняка в ближайшее время мы увидим снижение ставки по ипотеке, рост количества выданных кредитов и повышение Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) верхних лимитов представляемых займов», — считает эксперт.

В последний день заседания Госдумы шестого созыва в окончательном чтении приняты три нормативных акта, регламентирующих строительную деятельность. Особое влияние данные законы могут оказать на реформу долевого участия и саморегулирования в строительстве. «Вполне реально в ближайшей перспективе появление государственного компенсационного фонда долевого строительства. Как эти и другие позитивные, на первый взгляд, изменения будут реально действовать, покажет только время», — заключил он.

Анна Семенец


Ссылка на источник   Недвижимость

23 ноября, 2016

Высокий ли в Росии налог на имущество?

В последние годы в России растет налог на имущество физических лиц — государственный сбор, которым облагают владельцев недвижимости. С 1 января 2015 года в стране действуют новые правила расчета...

14 ноября, 2016

Строительный бум становится угрозой для глобальной экономики

Мир погряз в долгах. Инвесторы вместо производства вкладываются в недвижимость, будь то в Китае или Германии...

17 октября, 2016

В Сколково обсудили инновации в малоэтажном строительстве

В прошлом году объемы малоэтажного строительства впервые в современной истории РФ превысили объемы строительства многоэтажного. При этом Минстрой намерен к 2030-му году повысить долю энергоэффективных товаров и услуг в строительстве минимум до 20%...

17 октября, 2016

Цены на жилье заставят расти?

Чиновники с 1 января 2017 года запускают в действие особый компенсационный фонд. Как это решение отразится на сегменте первичного жилья? У экспертов есть два взгляда на ситуацию...

17 октября, 2016

Интерес к торговой недвижимости падает

Инвесторы теряют интерес к вложению капитала в российскую коммерческую недвижимость для торговли. Об этом свидетельствует новые отчёт консалтинговой компании CBRE, в котором отмечается, что объёмы капиталовложений...

14 октября, 2016

Ждет ли нас новая волна разорения застройщиков?

Общее количество договоров купли-продажи и мены на жилье в 2015 году снизилось по сравнению с предыдущим годом на 18,5%. Такую цифру дают подсчеты на основе статистики Росреестра...

13 октября, 2016

Спрос на жилье в 2017 году будет зависеть от доходов населения

В условиях дефицита доходности покупка недвижимости остается одним из самых актуальных инвестиционных инструментов...

13 октября, 2016

Владимир Кошелев: «Такого масштабного строительства в регионе не было четверть века»

Еще шесть лет назад никто не мог представить, что в чистом поле можно построить новый город...

12 октября, 2016

Рынок недвижимости начнет восстанавливаться не раньше 2019-2020 годов

Первую скрипку на российском рынке недвижимости - как в коммерческом сегменте, так и в жилом - традиционно играют сами россияне...

Недвижимость

Добрый день
у нас есть интересные проекты для инвесторов - работающий новый мельничный комплекс в Тамбове на суммарную мощность 400тн/сут
Хотели бы найти покупателей
и инвест-проект на строительство нового микрорайона в Дмитрове МО на 1000 000м2, первые 75 000м2 в стадии готовности 95%
Коммуникации выкуплены, проработаны
Ищем соинвесторов
кот тел - 8-915-349-17-13 Малика Ильясовна

Недвижимость

Инвестиции в недвижимость - почти всегда беспроигрышный вариант. Как минимум можно сохранить капитал, а если инвестировать с грамотной оценкой перспектив, то и приумножить. Если рассматривать отечественный рынок, то нужно отметить благоприятные условия. Текущий период стагнации в российской экономике сопровождается снижением стоимости недвижимости – подходящий момент для инвестора… но вкладывать нужно быстро, так как инвестиционные эксперты прогнозируют рост с восстановлением цен до предкризисного уровня и его превышение. Я всегда четко разделял инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость – разные цены, разная доходность. Еще вариант: вложить в технические помещения – вариант сложнее и мне кажется менее интересный.

Недвижимость

Я по духу рантье. Купил себе квартиру и сдаю ее в аренду. Сейчас думаю, что было бы хорошо принять участие в каком-нибудь девелоперском проекте – инвестировать в коммерческую недвижимость, в торговый центр, например или спортивный комплекс с многочисленными помещениями для аренды, скажем: СПА салоны, магазины, массажный салон и т.д.. Хотя, конечно, здесь было бы интересно стать единоличным собственником площадей и получать стабильный пассивный доход.

Недвижимость

Не так давно аналитические агентства сделали репорт о первых положительных цифрах роста на рынке недвижимости. Спрос достаточно долгий промежуток времени не превышает предложение. А множество офисных помещений пустует. Если детальней рассмотреть варианты инвестирования в недвижимость, то опыт предыдущих кризисов покажет, что наилучшим моментом инвестирования может быть рыночное дно. Если допустить, что аналитики правы в своих суждениях касательно разворота после проседания, то рынок недвижимости последние месяцы находился на дне. Такое понимание ведет к заключению о начинающемся восходящем тренде. И это могут быть очень выгодные цены. Важно учесть, что не все предположения могут реализоваться и есть риск более длительного экономического застоя.

Недвижимость

Несмотря на падение стоимости рубля и роста иностранной валюты, российские инвесторы продолжают инвестировать в жилую недвижимость за рубежом. Причиной тому может быть стабильность данного сектора, по сравнению с коммерческой недвижимостью. Глобальные изменения, инновации и интеграция технологий в коммерческие процессы могут оказать гораздо больший негативный вклад на стоимость коммерческих помещений. Иными словами, востребованность может сократиться, что отразится на их стоимость. Поэтому, инвестиции в жилую недвижимость более стабильны, учитывая факт постоянной потребности человека в жилье.

Недвижимость

Аналитики предполагают понижение стоимости вторичного жилья в Москве. Уровень цен может сравняться с ценами на новостройки, достигнув тем самым удешевления до 7%. Что касается цен на новостройки, то их стоимость может держаться на том же уровне в силу стремления застройщиков удерживать уровень своих доходов неизменным. Так, аналитики агентства недвижимости "Инком-Недвижимость» полагают, что подобная динамика может повлиять на распределение спроса и предоставить благоприятные условия для операций с недвижимостью.



Обзор инвестиционных идей ноября 2016 г.Обзор инвестиционных идей ноября 2016 г.

Обзор ноября 2016: политика и финансыОбзор ноября 2016: политика и финансы

ТОП-10 инвестиционных инструментов ноября 2016 г.ТОП-10 инвестиционных инструментов ноября 2016 г.

ЦБ определился с категоризацией инвесторов

Встреча ОПЕК в Вене: 4 вероятных результата и реакции рынкаВстреча ОПЕК в Вене: 4 вероятных результата и реакции рынка

Трейдеры выигрывают от эффекта ТрампаТрейдеры выигрывают от эффекта Трампа

Андрей Сыкулев о будущем блокчейн: “Давайте подождем 2017 года”Андрей Сыкулев о будущем блокчейн: “Давайте подождем 2017 года”

Акции
Банковские депозиты
Биткоин
Венчурные инвестиции
Доверительное управление
Драгоценные камни
Драгоценные металлы
Металлы
Накопительные программы
Наличные деньги
Недвижимость
Нефть, газ, сырье
Облигации
ПИФы
Сельхоз продукция
Форекс
Фьючерсы на индексы
Хедж-фонды
Финансовый советник

Финансовый советник

Объединяя в себе сложные алгоритмы оценки рисков и доходности, советник предлагает оптимальные варианты инвестиционных инструментов и объектов, которые подходят именно вам.

Рейтинг инвестиций
Наличные деньги -1.5%
Банковские депозиты 1.2%
Драгоценные металлы 2.3%
Недвижимость -1.8%
Акции 0.9%
Форекс 3.1%
Бинарные опционы -0.5%
Биткоин 0.2%
ПИФы -1.5%
Венчурные инвестиции -1.1%
Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) -1.8%
Структурные ноты 0.8%
Облигации 1.4%
Доверительное управление 3.8%
Автомобили, яхты, самолеты -0.9%

Поделиться материалом: