Рейтинг инвестиционных инструментов – Все инвестиции в одном рейтинге   
Понедельник, 18 декабря
Медиа партнеры и спонсоры
           

Кризис дошел до строителей

28 сентября, 2016

Кризисные настроения и вызовы, которые экономика России ощутила на себе год-полтора назад, начинают отражаться в строительной отрасли. Однако, полагают эксперты, цены застройщики будут держать до последнего, сообщает ИА Росбалт.

По итогам 2016 года снижение объема ввода жилья будет, скорее всего, не критичным, считает руководитель группы управления проектами Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. Но нужно понимать, что основную долю вводимого жилья сейчас составляют проекты, начатые в докризисные времена, отмечает он. Сейчас застройщики держатся выжидательной стратегии, и новые проекты стараются не начинать.

«Строительные компании столкнулись сразу с рядом проблем: с одной стороны, постепенно вымывается платежеспособный спрос. Чтобы его поддержать, необходимо снижать итоговую стоимость жилья. Со стороны банков на текущий момент снижение происходит посредством субсидирования ипотечной ставки, а вот факторов снижения стоимости со стороны застройщиков мало, — отметил Выломов. — С другой стороны, стоимость строительных материалов имеет тенденцию только к увеличению, новые поправки в закон о долевом строительстве накладывают на застройщиков, особенно региональных, дополнительную финансовую нагрузку. Есть риск того, что „маленькие“ застройщики просто уйдут с рынка. Завершат проекты и не будут начинать новых. Крупные застройщики будут поглощать мелких и может возникнуть олигополия или даже монополия на региональных рынках. Это в свою очередь будет способствовать росту цен».

Заместитель директора Института экономики недвижимости и налогового менеджмента ВШЭ Вадим Засько заметил, что наиболее уязвим сегодня сегмент эконом-класса — 145-160 тыс. рублей за квадратный метр. «Объекты, начатые в 2014—2015 годах, могут даже немного снизиться в цене — на 10-15%. Тут же фиксируется и некоторое сокращение объемов строительства. Это говорит о том, что данный сегмент более зависим от конъюнктурных изменений», — заметил он. Некоторый застой в строительстве и реализации жилья происходит в сегменте элитной недвижимости — 280 тыс. рублей за «квадрат» и выше. При этом, как подчеркнул Засько, в отношении жилья бизнес-класса — порядка 200 тыс. рублей за «квадрат» — спада в объемах строительства или снижения цен не происходит. По крайней мере, в Москве.

В целом же, по словам эксперта, ситуация на рынке неоднозначная. Зачастую все зависит от конкретного застройщика, девелопера или объекта. При этом, рассчитывать на какие-то уступки со стороны компаний, по мнению Засько, покупателям пока не стоит. «К сожалению, рынок недвижимости настолько монополизирован в нашей стране — от производства строительных материалов до окончательного строительства объектов, что снижение покупательной способности провоцирует не снижение цен, как в промышленно развитых странах, а сокращение предложения. Это все позволяет удерживать цены на достаточно высоком уровне», — заметил он.

В то же время, столкнувшись с кризисом, застройщики начинают внимательней подходить к новым инвестициям и все чаще оглядываться на потребности покупателей: снижать общую площадь квартир, увеличивать долю жилья с отделкой, предлагать заключать договоры долевого участия (ДДУ) без предварительного взноса, отметили в аналитическом департаменте Ассоциации застройщиков Московской области.

По данным ассоциации, доля договоров долевого участия с ипотекой в регионе растет: c 34% в первом полугодии 2015 года до 47% в первом полугодии 2016 года. Несмотря на кризис, пока держится спрос на проекты комплексного освоения территории с продуманной инфраструктурой, отмечают аналитики. «Такие проекты конкурируют в цене с московскими, расположенными на территории бывших промзон. Отдельные стройки привлекают по 200-300 покупателей в месяц, а это уникальные показатели для рынка», — подчеркнули в ассоциации. Однако в ближайшее время эксперты прогнозируют снижение темпов строительства жилья в регионе, объясняя это низкой рентабельности проектов.

При внешнем благополучии стройки  в Подмосковье закрываются, застройщики уходят с рынка. По официальной статистике, за год с рынка Московской области ушло порядка 10% компаний. В ассоциации успокаивают: в большинстве случаев — это не банкротство, а уход с рынка после завершения проекта.

Анализ результатов последних ежеквартальных предпринимательских опросов, проводимых Росстатом (в опросе за третий квартал 2016 года участие приняло 6,5 тыс. подрядчиков), показал, что сами участники рынка оценивают ситуацию весьма пессимистично.

Как подчеркнул директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий Остапкович, для этого есть все основания. «В первом полугодии текущего года рентабельность в строительной отрасли оказалась самой низкой среди базовых отраслей экономики — 3,5%. Для сравнения, у отрасли „рыболовство и рыбоводство“ рентабельность в первом полугодии составила 60%», — заметил он.

По словам Остапковича, в сложившихся условиях домашние хозяйства откладывают покупку жилья «на потом». Причем, сами подрядчики повлиять на ситуацию практически не могут, если только не начнут повальный демпинг на свои услуги. Однако данный механизм уже задействован на полную мощность, и дальнейшая его интенсификация приведет к нулевой рентабельности строительного бизнеса и увеличению банкротств строительных организаций.

«Конечно, любые финансово—экономические кризисы не продолжаются вечно. И что произойдет на рынке недвижимости, когда в начале периода подъема на подрядчиков со стороны экономических агентов и населения обрушится навес отложенного спроса —  это большой вопрос. Хотя о начале подобных ценовых и производственных событий на строительном рынке и рынке производства стройматериалов, по-видимому, как минимум, в ближайшие три года можно не беспокоиться», — считает Остапкович.

По его словам, сегодня практически нормой стали срывы сроков ввода объектов в эксплуатацию и их удорожание. Причем данная тенденция характерна как для крупных подрядчиков, так и для малого строительного бизнеса.

Эксперт подчеркнул: по данным Росстата, на строительном рынке страны в первом полугодии текущего года функционировало около 30% убыточных строительных организаций. «Конечно, моментная убыточность имеет весьма слабое соответствие с банкротством компаний. В любое время при появлении новых заказов строительные организации могут резко поменять свой статус на противоположный.

Однако, как показывают итоги последних опросов, на строительном рынке сегодня работают примерно 16—18% хронически неблагоприятных в финансово—производственном отношении строительных организаций. Респонденты из этих строительных компаний продолжительное время регулярно сообщают об ухудшении финансовой ситуации, падении спроса на услуги своих организаций и снижении физического объема выполняемых строительных работ.

Фактически это означает, что 16—18% компаний сегодня находятся в предбанкротном состоянии. Причем доля таких фирм выросла за последний год примерно на 1—2%», — подчеркнул Остапкович.

Он обратил внимание, что финансовые и спросовые проблемы характерны не только для малых строительных фирм, но и для таких крупных игроков, как «Су—155», «Трансстрой», «Волгомост». «По—видимому, появились серьезные долговые проблемы у „Мортона“. Скорее всего, кредитная нагрузка „Мортона“ привела владельцев этой компании к мысли о продаже своей компании вместе с долгами. А ведь все перечисленные компании совсем недавно были одними из крупнейших игроков на своих сегментах строительного рынка в стране», — высказал мнение эксперт.

Продолжает расти просроченная задолженность застройщиков перед банками. Так, просрочка строителей составила на конец июня 2016 года 55,1 млрд рублей, увеличившись по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 17,5%. «Общий объем просроченной задолженности за этот период по экономике в целом составил 319,9 млрд рублей, а темп роста с прошлым годом — 101,2%. Получается, доля строительной просрочки составила 17,2% от общей по экономике», — подчеркнул Остапкович.

«Очевидно, что почти все участники рынка — продавцы, девелоперы, строители, поставщики стройматериалов — испытывают серьезные экономические затруднения. То есть, лихорадит всех. Каким образом это скажется на том или ином участнике рынка, зависит от его опыта, управленческого персонала, наличия собственных активов, материальной базы, величины кредитного портфеля, от того, сможет ли он перераспределить ресурсы, чтобы довести какие-то проекты, а какие-то законсервировать», — отметил член Совета Федерации, председатель общероссийского общественного движения «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди» Антон Беляков.

Но затруднения в отрасли довольно серьезные, и, по мнению эксперта, дальше положение будет только усугубляться.

«Сначала спрос будет компенсирован за счет перехода покупателей из премиального сегмента в бизнес, из бизнеса — в эконом, ростом спроса на аренду. Кто-то из застройщиков, кстати, может переориентироваться на строительство доходных домов. Уже сейчас компании видят свободную нишу. Для тех, кто готов вложить сюда деньги, арендное жилье может стать своего рода спасением. Но денег нужно много. Просто построить здесь недостаточно — нужно сделать чистовую отделку, приобрести какую-то недорогую мебель. Это другие затраты и другие сроки окупаемости», — заметил собеседник «Росбалта».

По его словам, в обозримом будущем нас ждет стагнация, дальнейшее снижение потребительского спроса, массовое банкротство строительных и девелоперских компаний. 

«По степени проблемности для рынка, по количеству обманутых дольщиков, полагаю, что кризис, в котором мы находимся сейчас, будет значительно более сложным, чем кризис 2003—2007 годов. В 2007 году у нас было 87 тыс. невыполненных договоров по строительству жилья (более 250 тыс. человек). Думаю, сегодня порог в 100 тыс. договоров мы уже перешагнули, просто сами люди пока об этом не догадываются — верят обещаниям застройщиков, что весной стройка возобновится», — отметил Беляков.

Хотя, конечно, есть и позитивные сдвиги, заметил в свою очередь Остапкович. Создается электронная база новых строительных норм, пересматривается система ценообразования, решаются проблемы с обманутыми дольщиками вплоть до обязанности покупки только готового жилья.

«Наверняка в ближайшее время мы увидим снижение ставки по ипотеке, рост количества выданных кредитов и повышение Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) верхних лимитов представляемых займов», — считает эксперт.

В последний день заседания Госдумы шестого созыва в окончательном чтении приняты три нормативных акта, регламентирующих строительную деятельность. Особое влияние данные законы могут оказать на реформу долевого участия и саморегулирования в строительстве. «Вполне реально в ближайшей перспективе появление государственного компенсационного фонда долевого строительства. Как эти и другие позитивные, на первый взгляд, изменения будут реально действовать, покажет только время», — заключил он.

Анна Семенец


Ссылка на источник   Недвижимость

5 декабря, 2017

Инвесторы на рынке недвижимости начали брать взаймы

Падение покупательской способности резко уменьшило количество инвесторов, готовых приобрести недвижимость за наличные средства...

17 ноября, 2017

В ожидании пузыря на ипотечном рынке

ЦБ ограничивает для банков возможность выдачи...

8 ноября, 2017

Нет дольщиков, нет проблемы?

Правительству, Центробанку и АИЖК поручено продумать механизм по постепенному замещению средств граждан, участвующих в строительных проектах, на банковское кредитование...

Недвижимость

Напрямую в недвижимость я бы сейчас инвестировать не рискнул. Особенно когда мало что в этом понимаешь. Вот инвестиционные компании - другое дело, отличный вариант на данный момент. Я сам вложился в Харитонов Капитал, выплаты получал уже три раза, в принципе доволен, что я со своей скопившейся суммы сейчас имею еще какой-то плюс

Недвижимость

Не давно по рекомендации знакомых, сделал вклад в компании ГК Инновации. Сравнительно высокий процент, чем у других. Теперь жду своих свои проценты, остался месяц до выплаты.

Недвижимость

Я нашел для себя компанию E3 Investment и работаю теперь только с ней. Единственный минус, что офиса в городе нет, живу в Кировске (ленобласть). Приходится в питер ехать, чтобы продлить договор, но это делать раз в год, так что можно смириться) в остальном все отлично. Положил 100к рублей, доход 20 с копейками в год. Мне хватает на отпуск

Недвижимость

Считаю, что самые выгодные и надежные вложения в России – покупать акции компаний нефтегазового сектора. Мой фаворит – Татнефть, держу в их акциях около 10% портфеля (еще по 10% у Башнефти и Сургутнефтегаз). Думаю, что апрельское решение Татнефти по дивидендам приведет к дальнейшему росту цен на акции этой компании. Моя целевая цена – 450.

Недвижимость

Аналитики предполагают понижение стоимости вторичного жилья в Москве. Уровень цен может сравняться с ценами на новостройки, достигнув тем самым удешевления до 7%. Что касается цен на новостройки, то их стоимость может держаться на том же уровне в силу стремления застройщиков удерживать уровень своих доходов неизменным. Так, аналитики агентства недвижимости "Инком-Недвижимость» полагают, что подобная динамика может повлиять на распределение спроса и предоставить благоприятные условия для операций с недвижимостью.

Недвижимость

Хоть один признак или повод к восстановлению недвиги? А вот обратных сколько угодно: катастрофа с покупательской способностью населения, рекордный переизбыток новостроек и вторички, подорванный в ноль государством (денаминацией х2 нац валюты) интерес вложений в недвигу как инвестиции.



Инвестиции в недвижимость: итоги 2017 и перспективы рынкаИнвестиции в недвижимость: итоги 2017 и перспективы рынка
Финансовые прогнозы и аналитика
Лидеры рейтингов в шоу бизнесе 2017: музыка и ТВ Лидеры рейтингов в шоу бизнесе 2017: музыка и ТВ
Необычные инвестиции
Кибербезопасность: итоги 2017 года и перспективы инвесторовКибербезопасность: итоги 2017 года и перспективы инвесторов
Финансовые прогнозы и аналитика
Самые популярные инвест инструменты 2017 годаСамые популярные инвест инструменты 2017 года
Топ 10 инвестиций
Почему биткоин станет самым быстрорастущим активом 2018 годаПочему биткоин станет самым быстрорастущим активом 2018 года
Финансовые прогнозы и аналитика
Открытие Брокер: в 2017 году вырос интерес к торговле с рекомендациями и модельным портфелямОткрытие Брокер: в 2017 году вырос интерес к торговле с рекомендациями и модельным портфелям
Финансовые прогнозы и аналитика
Larson&Holz: Наши инвест идеи на 2018 год сосредоточены на криптовалютахLarson&Holz: Наши инвест идеи на 2018 год сосредоточены на криптовалютах
Финансовые прогнозы и аналитика
 ТОП 10 инвестиций ноября 2017 ТОП 10 инвестиций ноября 2017
Топ 10 инвестиций
Форекс 2017: итоги года и перспективы рынка от FIBO GroupФорекс 2017: итоги года и перспективы рынка от FIBO Group
Финансовые прогнозы и аналитика
Что ждет форекс брокеров в 2018 году?Что ждет форекс брокеров в 2018 году?
Финансовые прогнозы и аналитика
Автомобили, яхты, самолеты
Акции
Банковские депозиты
Бинарные опционы
Биткоин
Венчурные инвестиции
Доверительное управление
Драгоценные камни
Драгоценные металлы
Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС)
Искусство, антиквариат
Металлы
Накопительные программы
Наличные деньги
Недвижимость
Нефть, газ, сырье
Облигации
Образование
ПАММ счета
ПИФы
Сельхоз продукция
Ставки на спорт
Структурные ноты
Форекс
Фьючерсы на индексы
Хедж-фонды
Шоу бизнес
Финансовый советник
Финансовый советник

Объединяя в себе сложные алгоритмы оценки рисков и доходности, советник предлагает оптимальные варианты инвестиционных инструментов и объектов, которые подходят именно вам.


Рейтинг инвестиций
Форекс 3.1%
Биткоин 0.2%
Акции 0.9%
Недвижимость -1.8%
Наличные деньги -1.5%
Банковские депозиты 1.2%
Драгоценные металлы 2.3%
ПАММ счета 4.7%
Облигации 1.4%
Венчурные инвестиции -1.1%
ПИФы -1.5%
Накопительные программы 0.3%
Структурные ноты 0.8%
Бинарные опционы -0.5%
Ставки на спорт -3.6%


Поделиться материалом: