Рейтинг инвестиционных инструментов – Все инвестиции в одном рейтинге   
Понедельник, 18 декабря
Медиа партнеры и спонсоры
           

Как заработать на проекте добавленной стоимости в Германии

24 июля, 2017

Как заработать на проекте добавленной стоимости в Германии

В последние годы в крупных городах Европы цены на жильё росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 м² уменьшилась с 4,4 % в 2011 году до 3,7 % в 2016-м. На самых ликвидных рынках этот показатель ещё ниже. Например, в центре Мюнхена жильё приносит лишь 2–2,5 %годовых.

Тем, кто ищет более высокую доходность, рекомендуется инвестировать в проекты добавленной стоимости, суть которых выражается тремя словами: «купи, почини, продай». Такие проекты приносят 15–20 % годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду.

Среди других плюсов проектов добавленной стоимости — короткий срок инвестирования (не более полугода) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении: команда специалистов подбирает и покупает объекты, структурирует сделку, организует финансирование, нанимает подрядчика и продаёт объекты на выходе. Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 тыс. евро.

Куда инвестировать


Один из самых интересных рынков для реализации проектов добавленной стоимости — это Германия. На это есть несколько причин:

  • высокая ликвидность недвижимости: на самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру приходятся 20–40 покупателей;
  • доступное финансирование: нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50 % от стоимости недвижимости под 1,5 % годовых, резиденты — до 100 % от стоимости под 0,8 % годовых;
  • высокий спрос на аренду: в среднем по Германии жильё снимают примерно 50 % населения, а, например, в Берлине — более 80 %.

Покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется в экономически здоровых городах Германии, а именно:

  • в городах Баварии (Ингольштадт, Мюнхен, Нюрнберг и его окрестности: Амберг, Вайден, Кюммерсбрук, Лауф, Ноймаркт, Пегнитц, Швандорф, городской регион Нюрнберга между Ротом и Эрлангеном) — это самый богатый и благополучный регион Германии;
  • в Берлине — столице и крупнейшем городе страны;
  • в Гамбурге — одном из главнейших портов Европы;
  • во Франкфурте — европейском банковском центре и крупном транспортном хабе (Франкфуртский аэропорт — один из самых загруженных в мире);
  • в Штутгарте — центре промышленности, ориентированном на глобальный рынок (в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).

Как осуществляется проект


Для примера рассмотрим проект добавленной стоимости, который был реализован в первой половине 2017 года.

В феврале 2017 покупатели из России приобрели в ипотеку квартиру площадью 69 м² рядом с историческим центром Мюнхена, в районе Людвигсфорштадт — Изарфорштадт. Жильё находится в Глокенбахфиртеле — одном из самых оживлённых кварталов с множеством баров, ресторанов и ночных клубов.

Стоимость покупки квартиры — 610 тыс. евро. Новые собственники потратили на ремонт, меблировку и дизайн интерьера 43 тыс. евро, и к маю 2017 жильё оценивалось уже в 828 тыс. евро. С учётом всех расходов и кредита собственные инвестиции составили 396 тыс. евро. Доходность на вложенный капитал с учётом комиссии за управление составила 15 % годовых.

Расчёт доходности при инвестициях в проект добавленной стоимости в Мюнхене

Данные: Tranio

Помимо добавленной стоимости, полученной за счёт ремонта, проект будет генерировать повышенный арендный доход. Этого удастся добиться благодаря тому, что квартиру снимут одновременно три студента. Каждый из них поселится в одной из трёх спален площадью 11–18 м², и будет пользоваться общими ванной и кухней.

Такая схема выгоднее, чем сдача в аренду новой квартиры одному съёмщику.

Каждый из трёх арендаторов будет платить 700 евро в месяц и нести расходы на коммунальные услуги. Собственники получат 2 100 евро в месяц или 25,2 тыс. евро в год. Доходность от аренды — 4,1 % годовых.

Купив за те же деньги квартиру в новостройке и сдавая одному арендатору, собственники зарабатывали бы 1 350 евро в месяц. Площадь такой квартиры была бы меньше (так как на первичном рынке квадратный метр стоит больше), стоимость аренды для одного съёмщика — дороже, а доходность была бы в полтора раза ниже — 2,6 %.

Доходность новостройки и реновированного жилья с одним и тремя арендаторами в Мюнхене

Данные: Tranio

У проектов реновации есть свои риски: превышение сметы, затягивание сроков, продажа по цене ниже запланированной. Но они оправданы, поскольку проекты добавленной стоимости позволяют увеличить арендную доходность в полтора раза и заработать 15–20 % годовых на вложенный капитал.

Юлия Кожевникова, Tranio
Материал подготовлен для "Ведомости"


Ссылка на источник   Недвижимость


Инвестиции в недвижимость: итоги 2017 и перспективы рынкаИнвестиции в недвижимость: итоги 2017 и перспективы рынка
Финансовые прогнозы и аналитика
Лидеры рейтингов в шоу бизнесе 2017: музыка и ТВ Лидеры рейтингов в шоу бизнесе 2017: музыка и ТВ
Необычные инвестиции
Кибербезопасность: итоги 2017 года и перспективы инвесторовКибербезопасность: итоги 2017 года и перспективы инвесторов
Финансовые прогнозы и аналитика
Самые популярные инвест инструменты 2017 годаСамые популярные инвест инструменты 2017 года
Топ 10 инвестиций
Почему биткоин станет самым быстрорастущим активом 2018 годаПочему биткоин станет самым быстрорастущим активом 2018 года
Финансовые прогнозы и аналитика
Открытие Брокер: в 2017 году вырос интерес к торговле с рекомендациями и модельным портфелямОткрытие Брокер: в 2017 году вырос интерес к торговле с рекомендациями и модельным портфелям
Финансовые прогнозы и аналитика
Larson&Holz: Наши инвест идеи на 2018 год сосредоточены на криптовалютахLarson&Holz: Наши инвест идеи на 2018 год сосредоточены на криптовалютах
Финансовые прогнозы и аналитика
 ТОП 10 инвестиций ноября 2017 ТОП 10 инвестиций ноября 2017
Топ 10 инвестиций
Форекс 2017: итоги года и перспективы рынка от FIBO GroupФорекс 2017: итоги года и перспективы рынка от FIBO Group
Финансовые прогнозы и аналитика
Что ждет форекс брокеров в 2018 году?Что ждет форекс брокеров в 2018 году?
Финансовые прогнозы и аналитика


Новости инвестиций
Форекс
Биткоин
Акции
Недвижимость
Наличные деньги
Банковские депозиты
Драгоценные металлы
ПАММ счета
Облигации
Венчурные инвестиции
ПИФы
Накопительные программы
Структурные ноты
Бинарные опционы
Ставки на спорт
Доверительное управление
Искусство, антиквариат
Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС)
Хедж-фонды
Деривативы
Нефть, газ, сырье
Автомобили, яхты, самолеты
Драгоценные камни
Металлы
Фьючерсы на индексы
Сельхоз продукция
Образование
Шоу бизнес
Здоровье
Необычные инвестиции


Поделиться материалом: