Рейтинг инвестиционных инструментов – Все инвестиции в одном рейтинге   
Четверг, 19 октября
Медиа партнеры и спонсоры
           

Как заработать на проекте добавленной стоимости в Германии

24 июля, 2017

Как заработать на проекте добавленной стоимости в Германии

В последние годы в крупных городах Европы цены на жильё росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 м² уменьшилась с 4,4 % в 2011 году до 3,7 % в 2016-м. На самых ликвидных рынках этот показатель ещё ниже. Например, в центре Мюнхена жильё приносит лишь 2–2,5 %годовых.

Тем, кто ищет более высокую доходность, рекомендуется инвестировать в проекты добавленной стоимости, суть которых выражается тремя словами: «купи, почини, продай». Такие проекты приносят 15–20 % годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду.

Среди других плюсов проектов добавленной стоимости — короткий срок инвестирования (не более полугода) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении: команда специалистов подбирает и покупает объекты, структурирует сделку, организует финансирование, нанимает подрядчика и продаёт объекты на выходе. Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 тыс. евро.

Куда инвестировать


Один из самых интересных рынков для реализации проектов добавленной стоимости — это Германия. На это есть несколько причин:

  • высокая ликвидность недвижимости: на самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру приходятся 20–40 покупателей;
  • доступное финансирование: нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50 % от стоимости недвижимости под 1,5 % годовых, резиденты — до 100 % от стоимости под 0,8 % годовых;
  • высокий спрос на аренду: в среднем по Германии жильё снимают примерно 50 % населения, а, например, в Берлине — более 80 %.

Покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется в экономически здоровых городах Германии, а именно:

  • в городах Баварии (Ингольштадт, Мюнхен, Нюрнберг и его окрестности: Амберг, Вайден, Кюммерсбрук, Лауф, Ноймаркт, Пегнитц, Швандорф, городской регион Нюрнберга между Ротом и Эрлангеном) — это самый богатый и благополучный регион Германии;
  • в Берлине — столице и крупнейшем городе страны;
  • в Гамбурге — одном из главнейших портов Европы;
  • во Франкфурте — европейском банковском центре и крупном транспортном хабе (Франкфуртский аэропорт — один из самых загруженных в мире);
  • в Штутгарте — центре промышленности, ориентированном на глобальный рынок (в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).

Как осуществляется проект


Для примера рассмотрим проект добавленной стоимости, который был реализован в первой половине 2017 года.

В феврале 2017 покупатели из России приобрели в ипотеку квартиру площадью 69 м² рядом с историческим центром Мюнхена, в районе Людвигсфорштадт — Изарфорштадт. Жильё находится в Глокенбахфиртеле — одном из самых оживлённых кварталов с множеством баров, ресторанов и ночных клубов.

Стоимость покупки квартиры — 610 тыс. евро. Новые собственники потратили на ремонт, меблировку и дизайн интерьера 43 тыс. евро, и к маю 2017 жильё оценивалось уже в 828 тыс. евро. С учётом всех расходов и кредита собственные инвестиции составили 396 тыс. евро. Доходность на вложенный капитал с учётом комиссии за управление составила 15 % годовых.

Расчёт доходности при инвестициях в проект добавленной стоимости в Мюнхене

Данные: Tranio

Помимо добавленной стоимости, полученной за счёт ремонта, проект будет генерировать повышенный арендный доход. Этого удастся добиться благодаря тому, что квартиру снимут одновременно три студента. Каждый из них поселится в одной из трёх спален площадью 11–18 м², и будет пользоваться общими ванной и кухней.

Такая схема выгоднее, чем сдача в аренду новой квартиры одному съёмщику.

Каждый из трёх арендаторов будет платить 700 евро в месяц и нести расходы на коммунальные услуги. Собственники получат 2 100 евро в месяц или 25,2 тыс. евро в год. Доходность от аренды — 4,1 % годовых.

Купив за те же деньги квартиру в новостройке и сдавая одному арендатору, собственники зарабатывали бы 1 350 евро в месяц. Площадь такой квартиры была бы меньше (так как на первичном рынке квадратный метр стоит больше), стоимость аренды для одного съёмщика — дороже, а доходность была бы в полтора раза ниже — 2,6 %.

Доходность новостройки и реновированного жилья с одним и тремя арендаторами в Мюнхене

Данные: Tranio

У проектов реновации есть свои риски: превышение сметы, затягивание сроков, продажа по цене ниже запланированной. Но они оправданы, поскольку проекты добавленной стоимости позволяют увеличить арендную доходность в полтора раза и заработать 15–20 % годовых на вложенный капитал.

Юлия Кожевникова, Tranio
Материал подготовлен для "Ведомости"


Ссылка на источник   Недвижимость


Цены на нефть могут вырасти уже в начале 2018 годаЦены на нефть могут вырасти уже в начале 2018 года
Финансовые прогнозы и аналитика
Пять цифр, которые определят экономику следующих 100 летПять цифр, которые определят экономику следующих 100 лет
Финансовые прогнозы и аналитика
Как защититься от скрытого майнинга?Как защититься от скрытого майнинга?
Финансовые статьи
Новый рекорд биткоина $5200Новый рекорд биткоина $5200
Финансовые прогнозы и аналитика
Гуру Уолл стрит: через полгода биткоин будет стоить $10 000Гуру Уолл стрит: через полгода биткоин будет стоить $10 000
Финансовые прогнозы и аналитика
Что будет с рублем, долларом и нефтью до конца года?Что будет с рублем, долларом и нефтью до конца года?
Финансовые прогнозы и аналитика
Новый способ узнать, что будет с биткоиномНовый способ узнать, что будет с биткоином
Финансовые прогнозы и аналитика
10 самых дорогих яхт 2017 года10 самых дорогих яхт 2017 года
World Investment News
14 главных событий в мире финансов в октябре14 главных событий в мире финансов в октябре
World Investment News
ТОП 10 инвестиций сентября 2017ТОП 10 инвестиций сентября 2017
Топ 10 инвестиций


Новости инвестиций
Форекс
Акции
Биткоин
Банковские депозиты
Облигации
Драгоценные металлы
Наличные деньги
ПАММ счета
ПИФы
Недвижимость
Доверительное управление
Ставки на спорт
Венчурные инвестиции
Структурные ноты
Бинарные опционы
Искусство, антиквариат
Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС)
Хедж-фонды
Деривативы
Нефть, газ, сырье
Автомобили, яхты, самолеты
Драгоценные камни
Металлы
Накопительные программы
Фьючерсы на индексы
Сельхоз продукция
Образование
Шоу бизнес
Здоровье
Необычные инвестиции


Поделиться материалом: