Рейтинг инвестиционных инструментов – Все инвестиции в одном рейтинге   
           


Что сулят ипотечные тренды для акций девелоперов в 2019 году

Два раунда повышения ключевой ставки Банка России в сентябре и декабре 2018 г. не могли пройти незамеченными для ипотечного рынка. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК), достигшая исторического минимума в сентябре 2018 г. на уровне 9,41%, выросла до 9,87% в январе и 10,15% в феврале 2019 г.. Темпы роста ИЖК значительно замедлились во второй половине 2018 г. с 54% г/г до 17% г/г., а за первые два месяца 2019 г. снизились до 13,39%.

В кредитовании первичного жилья произошло не менее значительное замедление. К марту 2019 г. темпы роста выдач кредитов под залог прав требования по договорам долевого участия (ДДУ) ушли на отрицательную территорию после 35-40% в середине года. Доля таких кредитов в общем объеме выдаваемых ИЖК неумолимо снижается и на конец года достигла 25% против 30% на начало 2018 г.

Такая динамика ипотечного рынка, выступавшего главным драйвером роста строительной отрасли с середины 2016 г., в совокупности с падением реальных доходов населения и давлением новых американских санкций на российский рынок спровоцировала крайне скептический взгляд инвестиционного сообщества на вложения в акции девелоперов.

Акции Эталона, торгующиеся на Лондонской бирже LSE, за 2018 г. потеряли 45,7%, снизившись до $1,63 с $3 за GDR. Бумаги ЛСР также понесли значительные потери, оказавшись по итогам года на 28% ниже уровня конца декабря 2017 г. А вот акции ПИК проявили стойкость и сохранили растущую динамику. По итогам 2018 г. акции компании прибавили 15,3%.

Ипотечные сделки составляют существенную долю в продажах застройщиков. Доля ипотеки в выручке Эталона 41%, у ЛСР – 53%, у ПИКа – 65%. 
Значительная доля ипотечных сделок в структуре продаж российских девелоперов делает тренды на ипотечном рынке одним из важнейших драйверов переоценки стоимости акций. Ожидания по ипотечному рынку на 2019 г. зависят от нескольких ключевых составляющих: реальных доходов населения, ключевой ставки РФ и мер правительства по поддержанию рынка недвижимости.

Реальные доходы населения в 2018 г. показали пятый подряд год снижения, что не дает поводов для оптимизма. Тем не менее рост реальных зарплат пока находится на положительной территории. Потребность в жилье – базовая потребность населения, так что при доступном уровне ипотечных ставок эффект от снижения доходов в первую очередь негативно скажется на потребительском секторе. Для рынка недвижимости его эффект будет более сглаженным и растянутым во времени.

Что касается ключевой ставки, то нынешние прогнозы подразумевают возвращение к снижению во второй половине 2019 г. В настоящий момент инфляция держится вблизи прогнозов ЦБ около 5,5%. К началу 2020 г. регулятор ожидает возвращения показателя к таргету 4%. В целом прогнозы позволяют рассматривать текущий рост ставок на ипотечном рынке как временное явление. Возвращение к понижательной динамике ставок должно поддержать спрос на рынке.

При этом дополнительная поддержка для ипотеки на первичное жилье может прийти со стороны государства. Согласно февральскому посланию президента Федеральному собранию, правительство и ЦБ должны предпринять меры для снижения ипотечной ставки до 8% годовых к началу 2020 г.

Также должны быть расширены льготы по ипотеке для семей с двумя и более детьми. Сейчас для данной категории заемщиков ставка по ипотеке на первичное жилье снижена до 6% в первые три года. Предлагается расширить льготу на весь период кредитования.

Эксперты оценивают данные цели как достаточно амбициозные в свете сложившейся экономической ситуации. Тем не менее подобные социальные программы активно реализуются с 2014 г., так что вероятнее всего в этот раз такая политика сохранится. Наиболее вероятным выглядит субсидирование ипотечной ставки через государственные банки, такие как Сбербанк, ВТБ и Дом.РФ.

Даже реализация одной только льготы 6% на весь срок кредитования для семей с детьми может создать на рынке существенный перекос в сторону первичного жилья, что даст стимул к переходу платежеспособного спроса со вторичного рынка на первичный. Если такие инициативы правительства будут реализованы при стабильном уровне ключевой ставки или ее снижении к концу 2019 г., то темпы роста объемов продаж девелоперов могут начать восстанавливаться.

В настоящий момент участники рынка пока не закладывают в цены акций ожидания снижения ставок и позитивного эффекта от субсидирования. Еще одним сдерживающим фактором является введение с июля 2019 г. расчета по ДДУ через эскроу-счета. С одной стороны, новый законопроект приведет к снижению маржинальности застройщиков за счет роста расходов на фондирование. С другой стороны, высока вероятность консолидации отрасли, в результате чего крупные системные застройщики, к числу которых относятся ЛСР, ПИК и Эталон, смогут расширить свою долю за счет ухода с рынка более мелких игроков.

В текущий момент медианные мультипликаторы девелоперов находятся вблизи минимальных за последние 10 лет уровней, а ожидаемые дивиденды по ЛСР и Эталону сулят привлекательную доходность. В частности, акции ЛСР могут принести более 12% в виде дивидендов (78 руб. на акцию) при покупке по текущим ценам.

ЛСР выглядит наиболее оптимальным вариантом для инвестиций в расчете на продолжение подъема ипотечного рынка и недвижимости в целом. Компания показывает уверенный рост операционных показателей по итогам 2018 г., имеет наиболее конкурентные мультипликаторы в отрасли и стабильную дивполитику.

Источник

Эксперты рассказали, как вырастут цены на жильё

С 1 июля произойдет отмена долевого строительства и переход на проектное финансирование новостроек по системе эскроу-счетов. Для этого потребуется...

«Один пояс, один путь» и один регион

Восточная Европа —ключевой регион в китайском проекте. Какие страны интересны Китаю особенно и какую недвижимость покупать инвесторам?

Дома престарелых - инвестиции в перспективы

По оценкам ООН, если сегодня в мире доля пожилых людей старше 60 лет составляет 13 %, то к 2050-му она вырастет до 25 %. Если в 2013 году каждый пятый инвестор...

Недвижимость

Инвестиции в недвижимость - один из наиболее надежных источников пассивного дохода. Цены на недвижимость имеют постоянную тенденцию к росту. Это имеет вполне реальную основу - увеличение населения. Поэтому, инвестиции в недвижимость считаются очень выгодным и достаточно безопасным вложением денег.

Индекс Инвестиционного Интереса: 8.5


15 июля, 2019 Рейтинг стран с наиболее опасными жилищными пузырями

5 июля, 2019 Счета эскроу - испытание доверием

21 мая, 2019 День недвижимости: итоги встреч с ПИК, Эталон и ЛСР




Топ-10 акций российских компаний для долгосрочного дивидендного портфеляТоп-10 акций российских компаний для долгосрочного дивидендного портфеля
Топ 10 инвестиций
Какие акции покупать, обыкновенные или привилегированные?Какие акции покупать, обыкновенные или привилегированные?
Финансовые статьи
8 причин, почему акции выгоднее недвижимости8 причин, почему акции выгоднее недвижимости
Финансовые статьи
ТОП 10 инвестиций июня 2019ТОП 10 инвестиций июня 2019
Топ 10 инвестиций
«Истории роста» на рынке США«Истории роста» на рынке США
Финансовые статьи
Почему CAPEX важен для инвестора?Почему CAPEX важен для инвестора?
Финансовые статьи
Как найти лучшие акции в сфере здравоохраненияКак найти лучшие акции в сфере здравоохранения
Топ 10 инвестиций
Во что инвестировать в зависимости от целейВо что инвестировать в зависимости от целей
Финансовые статьи
ТОП 10 инвестиций мая 2019ТОП 10 инвестиций мая 2019
Топ 10 инвестиций
Суть подхода и критерии отбора акцийСуть подхода и критерии отбора акций
Финансовые статьи
ICO
Автомобили, яхты, самолеты
Акции
Банковские депозиты
Бинарные опционы
Биткоин
Венчурные инвестиции
Деривативы
Доверительное управление
Драгоценные камни
Драгоценные металлы
Здоровье
Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС)
Искусство, антиквариат
Металлы
Накопительные программы
Наличные деньги
Недвижимость
Необычные инвестиции
Нефть, газ, сырье
Облигации
Образование
ПАММ счета
ПИФы
Сельхоз продукция
Ставки на спорт
Структурные ноты
Форекс
Фьючерсы на индексы
Хедж-фонды
Шоу бизнес


Поделиться материалом: