Чт, 9 июля 2020

Счета эскроу - испытание доверием

5 июля 2019   Недвижимость

1 июля 2019 года новое долевое жилищное строительство переходит на схему финансирования через счета эскроу, открытые в специальных уполномоченных банках. Как изменится рынок финансирования жилья?

Готовность банков


Счет эскроу представляет собой разновидность банковского счета, на котором деньги дольщика блокируются до определенного момента. В основе данной схемы - исполнение трехстороннего договора, заключенного между продавцом, покупателем и банком, представляющим функцию доверительной стороны.

К числу банков, которые одними из первых выразили готовность оказывать услуги с использованием счетов эскроу, относятся "Сбербанк", ВТБ, УБРиР, "Генбанк" и другие. За прошедший год с момента публикации мегарегулятором первых списков банков, выдерживающих критерии для открытия счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, их число увеличилось с 55 до 95. За прошедший год из данного списка выпал только 1 банк. Это лишившийся лицензии в октябре 2018 года "РосЕвроБанк". Большинство кредитных 70 кредитных организаций организаций из списка находятся в числе первой сотни банков страны по размеру активов.

Застройщик не торопится


Несмотря на энтузиазм регулятора, в целом и банки, и застройщики относятся к новой схеме финансирования жилищного строительства с осторожностью. Согласно мониторингам Ernst & Young, в 2018 году только 183 жилых корпуса в 77 проектах в РФ строились с использованием счетов эскроу (1,5 млн. кв. метров на всю страну или чуть больше 1% от объемов жилищного строительства). По сообщениям Банка России, на середину февраля 2019 года было подано лишь 275 заявок на открытие счетов эскроу в 9 уполномоченных банков.

Одна из основных причин вялого развития инициативы кроется в сложности самой схемы для отдельных категорий инвесторов. Например, при оплате квартир покупателем за счет материнского капитала, а также при использовании жилищных сертификатов или военной ипотеки.

Кроме того, действуют послабления для уже начатых проектов: если объект был построен не менее чем на 30% до 1 июля 2019 года, то он может достраиваться по старым правилам долевого строительства без открытия счетов эскроу. В результате многие застройщики стремятся к данному показателю при возведении объекта до указанного срока, чтобы не переходить на новую неудобную схему.

Выгоды меньше – рисков больше


Другая причина слабой раскрутки проекта - снижение прибыли застройщиков. По расчётам консалтинговой компании Knight Frank, доходность реальных девелоперских проектов в массовом сегменте из-за введения счетов эскроу может сократиться в 1,5-2,5 раза.

Причём больше всего это затронет небольших застройщиков и региональные девелоперские компании. Также применение счетов эскроу увеличивает номенклатуру рисков для участников, т.к. необходимо опасаться не только проблем с застройщиком, но и с банком.

С учётом возможных сложностей перехода к счетам эскроу можно представить несколько вариантов развития событий (выстроено по мере убывания вероятности наступления):

  • Застройщики перейдут на альтернативные способы привлечения денег для реализации новых проектов.
  • Застройщики начнут активно привлекать средства населения по иным схемам (например, жилищные накопительные кооперативы).
  • После торможения темпов продаж новостроек провал проектного финансирования станет очевидным. В результате произойдёт вынужденный возврат к старой схеме.
Источник  

Рекомендованные материалы по теме



Инвестиции в недвижимость - один из наиболее надежных источников пассивного дохода. Цены на недвижимость имеют постоянную тенденцию к росту. Это имеет вполне реальную основу - увеличение населения. Поэтому, инвестиции в недвижимость считаются очень выгодным и достаточно безопасным вложением денег.

ИИИ: 8

Доход: 5 из 10
Риск: 5 из 10

Инвестиции

БКСЗдоровье
ИИИ: 8.9, Д/Р: 2/4
LBLVФорекс
ИИИ: 8.7, Д/Р: 9/9
HQ BrokerНефть, газ, сырье
ИИИ: 8.6, Д/Р: 6/4
Открытие БрокерАкции
ИИИ: 8.5, Д/Р: 7/5
Crypto-Rating.comБиткоин
ИИИ: 8.4, Д/Р: 8/6
Ренессанс КапиталОблигации
ИИИ: 8.3, Д/Р: 5/4
СбербанкНакопительные программы
ИИИ: 8.2, Д/Р: 3/2
Открытие БрокерИИС
ИИИ: 8.1, Д/Р: 7/4
Кошелев ПроектНедвижимость
ИИИ: 8, Д/Р: 5/5
Crypto-Rating.comКриптовалюты
ИИИ: 8, Д/Р: 9/10
Райффайзен БанкНаличные деньги
ИИИ: 7.9, Д/Р: 0/1
Кошелев-БанкБанковские депозиты
ИИИ: 7.8, Д/Р: 4/2
ВТБПИФы
ИИИ: 7.8, Д/Р: 6/5
СитибанкСтруктурные ноты
ИИИ: 7.7, Д/Р: 6/6
Альфа-ФорексПАММ счета
ИИИ: 7.7, Д/Р: 8/8

Рейтинг инвестиций