Пн, 3 августа 2020

Инвестиции в недвижимость, чтобы пережить медвежий рынок

Недвижимость

Поскольку индекс S&P500 находится у исторических максимумов, а на фондовом рынке наблюдается самый продолжительный бычий период в истории, многие инвесторы обеспокоены. Как результат, некоторые из них рассматривают инвестиции в жилую недвижимость, чтобы защитить себя от потенциального будущего медвежьего рынка.

Высокодоходные облигации исторически обеспечили естественный инструмент хеджирования для рыночной распродажи. Barclays Aggregate Bond Index показал положительные результаты в каждом из шести отрицательных календарных лет S&P 500 с 1980 года. В 2008 году индекс облигаций вырос на 5,2%, в то время как S&P500 потерял 37% в результате кризиса жилищного кредитования. По мере роста процентных ставок и роста инфляции многие инвесторы задаются вопросом, является ли выделение большего капитала для жилой недвижимости лучшим способом выжить на потенциальном медвежьем рынке.

Недвижимость на медвежьем рынке


Сравнение показателей жилой недвижимости с фондовым рынком в разные исторические периоды дает некоторые сведения о том, поможет ли недвижимость защитить инвестиции на следующем медвежьем рынке. Во время восьми медъвежих рынков с 1960 года индекс цен на жилье Case-Schiller отрицательно отражался только на одном медвежьем рынке: во время кризиса жилищного строительства и кредитования на 2007-2009 года. Интересно отметить, что цены на жилье даже выросли в периоды высокой инфляции, такие как медвежий рынок 1980-1982 годов и медвежий рынок 1973-1974 годов, когда индекс потребительских цен (ИПЦ) вырос на 14% и 20% соответственно.

Фондовый рынок VS недвижимость


В течение длительных периодов времени цены на жилье, как правило, следуют относительно предсказуемой схеме прибыли, увеличиваясь примерно на 1% больше, чем индекс потребительских цен. Индекс Case-Schiller давал 4,1% ежегодно с 1980 года по сравнению с 3,1% для ИПЦ. В то время как фондовый рынок проявляя себя намного лучше, давая 8,7% в год с 1980 года, его производительность резко изменилась. Годовой доход для S&P500 составлял 4,4%, 1,7%, 12,5%, 15,1% и -2,5% в 1970-х, 1980-х, 1990-х и 2000-х годах соответсвенно, а ежегодный рост цен на жилье составил 8,7%, 5,9%, 2,7% и 3,9% в те же годы. Рост цен на дома имел значительно более низкое стандартное отклонение доходности. Например, стандартное отклонение индекса Case-Schiller составляет менее 20% от стандартного отклонения S&P500.

S&P500 и Case-Schiller: Несовершенное сравнение


Хотя данные показывают, что инвестиции в недвижимость по-прежнему хорошо работают на медвежьих рынках и она испытывает меньшую волатильность в доходах, выводы из S&P500 и Case-Schiller Home Index приводят к некоторым проблемам. Данные о прибыли от жилья не включают аренду дома, поэтому сравнение общей доходности между S&P 500 и Case-Schiller является несовершенным.

Низкая волатильность недвижимости может быть завышена из-за более высоких затрат на транзакцию и период времени, необходимого для преобразования имущества в наличные деньги. Поскольку покупка и продажа недвижимости стоит так много с точки зрения времени и транзакционных издержек, инвесторы в недвижимость не торгуют так часто, как это делают инвесторы, и они менее склонны участвовать в иррациональных и импульсивных решениях о покупке и продаже.

Фондовые инвесторы имеют возможность продавать свои ценные бумаги одним нажатием кнопки и по низкой цене. Эта легкость продажи означает, что инвесторы в акции могут быстро стать жертвой эмоционального инвестирования. Они, скорее всего, будут покупать на пиках рынка в результате жадности и продавать на распродажах из-за страха. Это обусловленное эмоциями рыночное время заставляет инвесторов резко снижать индексы, о чем свидетельствует исследование Дальбара 2017 года, в котором делается вывод о том, что в течение 20-летнего периода инвесторы снижают фондовые индексы на 2,9% в год. Если бы инвесторы могли покупать и продавать отдельные объекты недвижимости на публичной бирже без высоких транзакционных издержек, вероятно, была бы гораздо более высокая волатильность в доходах.

Привязка цены, чтобы избежать потери


Данные по прибыли для индекса Case-Schiller Home Index в течение коротких периодов времени также сомнительны. Например, существует тенденция для инвесторов, которые хотят продать на падающем рынке, чтобы «привязать» цену, которую они хотят продать, к уровню, который выше их первоначальной покупной цены. Они могут также попытаться избежать потери путем отсрочки продажи до окончания периода рецессии, и они с большей вероятностью продадут недвижимость за большую цену, чем заплатили изначально. Это может создать искусственную нижнюю границу в ценах на недвижимость и исказить данные о прибыли. Поскольку данные Schiller-Case основаны на фактических продажах, спад в сфере недвижимости и низкий спрос на жилье не будут отображаться в данных, если продажа фактически не производится.

Недвижимость, скорее всего, не обойдет стороной весь медвежий рынок, но она может определенно принести пользу инвесторам во время спада в определенных сценариях. Если медвежий рынок совпадает с периодом высокой инфляции, как это было в 1970-х годах, недвижимость, вероятно, хорошая объект для инвестирования. Облигации, которые большинство людей используют в качестве хеджирования на медвежьем рынке, очень плохо показали себя в течение 1970-х годов.

Если вы знаете, что вы относитесь к типу инвестора, который эмоционально реагирует во время рыночного спада, и, как результат, плохо выбираете рыночное время, недвижимость может иметь смысл для вас. Высокие транзакционные издержки и барьеры на пути продажи помогут вам оставаться в инвестиции и получать прибыль в долгосрочной перспективе.

Максимизация вашей прибыли


Когда дело доходит до инвестиций в недвижимость, важно четко сформулировать свой инвестиционный план и понять конкурентное преимущество, которое вы должны получить в этом плане. Есть много способов заработать деньги в недвижимости, и наиболее успешные инвесторы знают, каковы их преимущества и как их максимизировать. Для некоторых инвесторов их преимущество может быть более низкой стоимостью финансирования, тогда как для других это может быть определение областей с резкими демографическими тенденциями, прежде чем другие инвесторы повысят цены.

Например, ваш план инвестиций в недвижимость может включать использование положительных демографических тенденций: область с большим количеством новых предприятий и создание рабочих мест могут помочь рынку недвижимости в краткосрочной и долгосрочной перспективе. В то время как недвижимость успешно работала во время спадов в прошлом, цены и оценка важны. В 2018 году индекс Case-Schiller Home Index на 10% выше, чем пик кризиса до жилищного строительства в июле 2006 года. Поиск недвижимости с хорошим потенциалом роста и высоким уровнем дохода по отношению к цене становится все более важным, когда есть рыночные пики.

Прогнозирование тенденций - это проблема в сфере недвижимости


Показатели недвижимости являются локальными, поэтому сложно прогнозировать общие тенденции и доходность недвижимости. Существует широкая дисперсия для доходов от недвижимости в зависимости от области, типа собственности, района и т.д. Например, рынок жилой недвижимости в Вашингтоне, округ Колумбия, продолжал расширяться в годы после финансового кризиса 2008 года из-за огромных государственных расходов и сильного роста занятости в государственном секторе. С другой стороны, рынок кондоминиума в Майами резко сократился за это время. Разные типы собственности по-разному реагируют на медвежий рынок.

Прежде чем делать что-то решительное, например, пытаться подстроиться под медвежий рынок путем перераспределения основной части вашего инвестиционного портфеля в недвижимость, важно понять, что рыночная коррекция и медвежий рынок - это нормально. С 1960 года произошло 29 коррекций на рынке в целом (снижение на 10%) и медвежьих рынках (снижение на 20%). Используя исторические данные, инвесторы могут ожидать 10% распродажи каждые 2,8 года и 20% распродажу каждые 7,3 года. И хотя после последнего медвежьего рынка (2007-2009 гг.) произошло пять рыночных коррекций, не следует опасаться медвежьего рынка.

Терпеливый инвестор будет продолжать зарабатывать деньги на рынке в течение длительных периодов времени. Терпение - лучший показатель для инвестиционного успеха, чем удачный выбор времени на финансовом рынке.

Источник: Investopedia.com

Рекомендованные материалы по теме



Инвестиции в недвижимость - один из наиболее надежных источников пассивного дохода. Цены на недвижимость имеют постоянную тенденцию к росту. Это имеет вполне реальную основу - увеличение населения. Поэтому, инвестиции в недвижимость считаются очень выгодным и достаточно безопасным вложением денег.

ИИИ: 8

Доход: 5 из 10
Риск: 5 из 10

Комментарии

Вложения в коммерческую недвижимость не так популярны, как инвестиции в жилую недвижимость. Из-за сложности приобретения, управления. Инвестирование...

BenB   22 окт 2019   Недвижимость


Даже в 2008 году не было глобальных проблем на рынке недвижимости. А что было на фондовом рынке? Пусть здесь напишут кто и насколько улетел в минус....

скрудж   18 окт 2019   Недвижимость


Инвестиции в недвижимость - лучший способ вкладывать деньги! Не зависит от масштаба: как для инвесторов, готовых инвестировать в крупные торговые...

Руслан   22 авг 2019   Недвижимость


Сотрудничаю с фирмой CP Capital уже почти полтора года. Рассказал о инвестициях всем своим друзьям. Теперь они тоже сотрудничают. Наиболее честной и...

Павел   1 мар 2019   Недвижимость


Какие еще инвестиционные компании? Изучить вопрос инвестиции не так сложно. И не надо процент никому лишнему платить. Найдите себе просто хорошего...

Ксения   24 янв 2019   Недвижимость


Комментарии

Инвестиции

БКСЗдоровье
ИИИ: 8.9, Д/Р: 2/4
LBLVФорекс
ИИИ: 8.7, Д/Р: 9/9
HQ BrokerНефть, газ, сырье
ИИИ: 8.6, Д/Р: 6/4
Открытие БрокерАкции
ИИИ: 8.5, Д/Р: 7/5
Crypto-Rating.comБиткоин
ИИИ: 8.4, Д/Р: 8/6
Ренессанс КапиталОблигации
ИИИ: 8.3, Д/Р: 5/4
СбербанкНакопительные программы
ИИИ: 8.2, Д/Р: 3/2
Открытие БрокерИИС
ИИИ: 8.1, Д/Р: 7/4
Кошелев ПроектНедвижимость
ИИИ: 8, Д/Р: 5/5
Crypto-Rating.comКриптовалюты
ИИИ: 8, Д/Р: 9/10
Райффайзен БанкНаличные деньги
ИИИ: 7.9, Д/Р: 0/1
Кошелев-БанкБанковские депозиты
ИИИ: 7.8, Д/Р: 4/2
ВТБПИФы
ИИИ: 7.8, Д/Р: 6/5
СитибанкСтруктурные ноты
ИИИ: 7.7, Д/Р: 6/6
Альфа-ФорексПАММ счета
ИИИ: 7.7, Д/Р: 8/8

Рейтинг инвестиций

Финансовые новости

Коронавирус. Ситуация начитает улучшаться?
Статистика по заболеваемости новой коронавирусной инфекцией в России
Открытие Брокер: Программа лояльности «O. InveStore!»
Цены на золото идут на рекорд: время действовать
Коронавирус. Рекордный прирост числа заболевших за сутки
Единый брокерский счёт для клиентов, торгующих на разных рынках
Коронавирус. Актуальная статистика по числу заболевших
Финам предложил пакетные тарифы для активных инвесторов
Торговля внебиржевыми еврооблигациями через QUIK
ФИНАМ сделал доступнее трейдинг микрофьючерсами в США

Все новости