Четверг, 12 декабря 2019

Надоело все, что движется? Попробуйте недвижимость

БрокерОткрытие
ИнвестицияОблигации
Тренд Рост
Дата открытия / закрытия 22 февраля 2017 / 30 ноября -0001
Цена открытия / целевая 100 руб / 112.76 руб
Прогноз / Результат 12.76% /
Статус
Цена закрытия

O1 Properties – частная инвестиционная компания, являющаяся одним из крупнейших собственников высококачественной офис- ной недвижимости в Москве. Портфель O1 представлен 13 готовыми объектами (из них 9 объектов класса А и А+) общей площадью 500 тыс. кв. метров. Еще три бизнес-центра находятся в настоящий момент на стадии девелопмента. Согласно оценке независимого оценщика, рыночная стоимость портфеля недвижимости компании на конец 2015 года составляла 3,7 млрд долларов. Контроли- рующим акционером O1 Properties является Борис Минц, которому принадлежит 70% компании. Среди крупных миноритариев – Goldman Sachs (9%) и Группа ИСТ (14%).

Бизнес-модель O1 предполагает серьезное доминирование готовой недвижимости в портфеле, что позволяет ежегодно получать стабильный денежный доход, с лихвой перекрывающий выплаты на обслуживание долга (см. график внизу слева). Вдобавок, учи- тывая премиальный статус принадлежащих компании офисов, их заполняемость даже в кризисные времена достаточно высока (сейчас vacancy rate находится на уровне 13-14%). При этом основную массу арендаторов представляют крупные международные компании, благодаря чему взвешенный средний неистёкший срок аренды (WAULT) превышает 4 года (см. график в презентации). Это сильно повышает предсказуемость денежного потока в долгосрочной перспективе, а, следовательно, существенно увеличивает финансовую устойчивость O1 Properties.

Как мы уже отмечали, чистого денежного потока от аренды O1 с запасом хватает для обслуживания кредитного портфеля, кото- рый на середину 2016 года составлял порядка 2,7 млрд долл. При этом дюрация портфеля, на конец 2015 года превышавшая че- тыре года, после выпуска дебютного еврооблигационного займа (он целиком пошел на рефинансирование), а также размещение квазидолларовых биржевых облигаций в феврале 2017 года как минимум не снизилась (см. график). В результате профиль кредитного портфеля O1 Properties в моменте выглядит очень комфортно, и существенных выплат ранее 2019 года не ожидается в принципе. Отметим также что недвижимость, принадлежащая O1, является достаточно ликвидной, превышает по стоимости объем совокупного долга, и в крайнем случае может быть реализована для погашения части кредитов.

Облигации О1пропфин1

В настоящий момент в обращении находится два рублевых облигационных выпуска О1 Пропертиз Финанс, однако относительно ликвидным является лишь О1пропфин1 с погашением в середине 2018 года. С учетом дефицита на рынке качественных бондов с высокой доходностью, данные инструменты могут заинтересовать тех инвесторов, которые ищут рублевую фиксированную доход- ность, способную перекрыть депозит.

Топ 10 Инвестиционных идей 2019

Инвестиционная идея Тренд Дата откр. / закр. Цена откр. / целевая Прогноз / Результат Статус Цена закр.
1 МРСК Центра транслирует высокую доходность
Финам   Акции
15 окт 2019
3 сен 2020
0.31 руб
0.4 руб
29.03%
2 WayFair - честный путь, чистый шорт
Citron Research   Акции
14 окт 2019
13 окт 2020
107.77 $
70 $
-35.05%
3 Инвесторы МОЭСК заряжены на дивиденды
Церих   Акции
11 окт 2019
11 янв 2020
0.87 руб
0.95 руб
9.2%
4 Допэмиссия РКК Энергии
ЛМС   Акции
10 окт 2019
9 окт 2021
5160 руб
6904 руб
33.8%
5 Charles Schwab, потому что не всё брокеру комиссия
Тинькофф   Акции
9 окт 2019
8 окт 2023
35.5 $
66.2 $
86.48%
6 FXRL - Индекс РТС с дивидендом
Открытие   Акции
8 окт 2019
8 окт 2020
2714.5 руб
3300 руб
21.57%
7 Золото дороже золота
Атон   Драгоценные металлы
7 окт 2019
6 окт 2020
1496 $
1600 $
6.95%
8 Акции Мосбиржи - что порадует инвесторов?
Риком-Траст   Акции
3 окт 2019
17 окт 2019
91.43 руб
100.2 руб
9.59%
9 ДЭК - Оферта века
ЛМС   Акции
27 сен 2019
26 июн 2020
1.066 руб
1.76 руб
65.1%
10 Фосагро - засеять озимые
ITI Capital   Акции
26 сен 2019
30 сен 2020
2445 руб
3099 руб
26.75%