Сб, 17 апреля 2021

Недвижимость всегда в цене

23 декабря 2020   Максим Щукин

В последние месяцы на рынке жилой недвижимости настоящий ажиотаж. Несмотря на общий экономический спад в 2020 г. из-за пандемии, мы видим ускорение темпов роста цен на квартиры.

В этой статье мы не рассматриваем ситуацию, когда квартира нужна исключительно для проживания: в этом случае решение зависит от множества индивидуальных факторов, значимых для конкретного человека. Мы анализируем ситуацию, когда речь идет об инвестициях в жилую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду или для перепродажи.

Почему выросли цены


По данным irn.ru, стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы к октябрю увеличилась на 4,6% по сравнению с концом прошлого года. Новостройки, по оценкам экспертов, с начала года прибавили от 5 до 14%, в зависимости от сегмента. 
Цены на недвижимость демонстрируют положительную динамику на фоне возросшего спроса. Разумеется, жилье дорожает крайне неравномерно.


Рост спроса на недвижимость в последние месяцы связан с несколькими ключевыми факторами

Общее падение ипотечных ставок на фоне снижения инфляции и ключевой ставки Банка России


Уровень ипотечных ставок опустился до минимальных значений в современной истории. Ключевая ставка ЦБ РФ опустилась до уровня 4,25% — решение было принято регулятором на фоне снижения дезинфляционных рисков. Согласно прогнозу Банка России, годовая инфляция составит 3,7–4,2% по итогам текущего года и 3,5–4,0% в 2021 г. В дальнейшем инфляция будет находиться вблизи 4%.

Запуск программы льготной ипотеки


Эта правительственная мера существенно поддержала спрос на новостройки в условиях пандемии. В апреле, в разгар пандемии, президент России Владимир Путин предложил запустить программу для поддержки желающих купить жилье и строительной отрасли. Так, ипотеку можно получить по ставке 6,5%.

В августе размер первоначального взноса для получения кредита по программе был снижен с 20% до 15%. Максимальная для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб.

Программа стала одной из самых успешных антикризисных мер — выдано больше 220 тысяч кредитов на 630 млрд руб. Расходы бюджета РФ на субсидирование ипотечных ставок в 2020 г. превысят прошлогодние в 20 раз: около 40 млрд руб. против менее 2 млрд руб. В следующие два года этот показатель может вырасти вдвое, говорится в аналитической записке Банка России «Жилищное строительство».

Вкладчики уходят в квадратные метры


Ставки по вкладам упали, доходности по облигациям также снизились. По результатам мониторинга Банка России, в I декаде октября средние максимальные ставки по депозитам в топ-10 банках опустились до исторического минимума — 4,33%. Год назад этот показатель был на уровне 6,6%.

В то же время, согласно данным ВЦИОМ, 45% опрошенных граждан РФ заявили, что сейчас не лучшее время открывать вклад. В конце 2019 г. таких было около 30%.

То есть это как раз подтверждает тенденцию о смене настроений. Низкие ставки выдавливают инвесторов в альтернативные инструменты, в том числе в недвижимость, которая традиционно воспринимается в качестве актива, приносящего регулярный доход от сдачи в аренду. Кроме того, смещение фокуса в сторону недвижимости произошло еще и за счет предстоящего введения 13%-го налога на доход по депозитам, превышающим 1 млн руб.

Отложенный спрос на недвижимость из-за локдауна в начале года


Вместе с тем в октябре Росреестр заявил о восстановлении в России динамики учетно-регистрационных действий и возвращении на уровень средних показателей 2019 г.

Пузырь или не пузырь


Многие начинают называть текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости пузырем. Однако я бы не стал подменять понятия. Рыночный пузырь — это чрезмерно дорогой актив относительно других рыночных инструментов.

Известный пример — японский финансовый пузырь в период 1986–1991 гг., который вызвал многократный рост цен как в недвижимости, так и на фондовом рынке. В квартале Гиндза в Токио цены на недвижимость достигали 100 млн иен (около $1 млн) за квадратный метр. Пузырь сдувался более десяти лет.

В России ситуация сейчас отличается. Строительная отрасль за последние два года сильно изменилась: счета эскроу, онлайн-ипотека, переход от финансирования стройки дольщиками к проектному финансированию. Реформы сделали рынок прозрачным и более безопасным для покупателя. Застройщики тесно сотрудничают с банками, что стимулирует продажи жилья. Минстрой России сообщил, что стройки не будут останавливаться в случае второй волны коронавируса, поскольку разработаны меры безопасности на строительных площадках. Государство со своей стороны активно поддерживает рынок первичной недвижимости, тем самым помогая строительной отрасли и экономике в целом.

Мы видим абсолютно обоснованный фундаментально рост цен. Низкие ставки действуют на недвижимость точно так же, как и на любой другой инструмент для инвестирования. Россия в этом плане не уникальна. В США, где ФРС опустила долларовые ставки к нулю, cредняя цена частного дома в сентябре установила рекорд за всю историю и достигла почти $320 тыс. В Великобритании в прошлом месяце цены на жилую недвижимость выросли на 7,3% в годовом выражении. Это рекордные темпы с 2016 г.

Согласно данным UBS Global Real Estate Bubble Index, который измеряет риск пузыря на рынке недвижимости, Москва занимает 17 место. Эксперты в своем исследовании рассматривают пять факторов: отношение цены недвижимости к доходу от нее и цену недвижимости к стоимости ее аренды, изменение в соотношении ипотеки к ВВП и строительства к ВВП, а также относительный показатель стоимости недвижимости города по сравнению с ценой по стране. В понимании банка, любой город, показатель которого выше 1,5 по этому индексу, рассматривается как подверженный риску возникновения «пузыря». Значение для Москвы — 0,66.

С конца 2017 г. цены увеличились на 25% благодаря возросшему спросу и на фоне введения законодательства по эскроу-счетам. Однако, несмотря на программы ипотечного кредитования, поддерживаемые правительством, и послабление ДКП российского центрального банка, эксперты прогнозируют, что уровень цен, скорее всего, не будет устойчивым: давление на спрос оказывают недостаточный экономический рост и снижение доступности жилья. Более того, активные темпы строительства формируют значительное предложение со стороны застройщиков.

Если посмотреть стоимость недвижимости в долларах, то тем более никаких признаков пузыря мы не увидим. Согласно данным irn.ru, квадратный метр жилья в Москве сейчас стоит столько же, сколько в 2006 г. (около $2500) и более чем в два раза ниже пиковых значений перед кризисом 2008 г.

Разбираемся в механике процесса


Если мы говорим об инвестициях в недвижимость, то квартира рассматривается как инструмент способный генерировать денежный поток. Как падение процентных ставок вызывает подъем цен длинных облигаций с постоянным купоном, так и для квартир снижение ставок в экономике должно провоцировать рост их стоимости. Именно этот процесс сейчас вовсю идет и, вероятно, продолжится еще несколько месяцев.

Ситуация, когда спрос на рынке превышает предложение, сохранится. Особенно это касается небольших однокомнатных квартир и студий, которые являются более ликвидными и в первую очередь рассматриваются инвесторами в качестве объекта для вложений. По данным Дом.РФ, в среднем на 100 строящихся квартир приходится 54 однокомнатных, 32 двухкомнатных, 13 трехкомнатных и одна квартира с четырьмя и более комнатами.

Но во всем этом процессе есть один важный момент, который должны учитывать инвесторы — сейчас накапливается огромная масса объектов, которые предназначены для последующей сдачи в аренду. Это несет в себе риски избыточного предложения на фоне снижающегося спроса: многие из тех, кто ранее снимал квартиру, пользуются моментом и приобретают недвижимость с низкой ипотечной ставкой.

Программу льготной ипотеки под 6,5% предлагается продлить с 1 ноября 2020 г. до середины 2021 г. В ближайшее время это снизит ажиотаж — многие потенциальные покупатели, получив временной резерв, будут более взвешенно подходить к покупке.

Исторически средняя доходность от сдачи в аренду была чуть ниже среднего уровня ставки депозита, в зависимости от региона (в МСК ниже всего).  Сейчас мы столкнулись с ситуацией, когда потенциальная доходность от сдачи в аренду выше средней максимальной депозитной ставки в топ-10 крупнейших банках. Это кратковременное явление, которое рынок вскоре исправит. Должно произойти выравнивание ставок. Каким образом это будет происходить? За счет роста цены объектов при отсутствии роста арендных платежей в абсолютном выражении.

Таким образом, в попытке сделать недвижимость более доступной, меры по стимулированию спроса уже привели к росту цен, что вновь снижает доступность, несмотря на более низкие ипотечные ставки.

Рост цен на жилую недвижимость может начать тормозить в следующем году, ближе ко II полугодию. Покупая квартиру для сдачи в аренду, нужно понимать, что доходность вскоре вновь опустится ниже депозитной ставки за счет уже начавшегося ускорения роста цен.  При этом ставки аренды расти не будут из-за избыточного предложения и сокращения числа потенциальных арендаторов.

Исследования специалистов Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость уже показали увеличение лояльности участников столичного рынка найма. В частности, в условиях снижения спроса и цен, а также при неясных перспективах многие арендодатели готовы разделить или уменьшить депозит, некоторые снижают арендную ставку — в среднем на 5%. В целом участники рынка аренды сегодня готовы к уступкам в условиях экономической нестабильности.

На срок окупаемости квартиры как инвестиции всегда будут влиять факторы налогообложения, вероятный простой квартиры без арендаторов, расходы на текущее содержание и ремонт, эмоциональная составляющая ведения арендного бизнеса.  Стоит просчитывать и ликвидность объекта — срок реализации квартир занимает как минимум пару месяцев.

Хочу заработать на росте недвижимости, но не хочу ее покупать


Если нет желания связываться с покупкой недвижимости и оформлением ипотеки, то один из вариантов поймать волну роста — купить акции компаний, которые заработают на увеличении спроса и росте цен на недвижимость. На российском фондовом рынке представлено три крупные компании, которые занимаются недвижимостью — это ПИК, ЛСР и Эталон.

Средняя цена недвижимости группы ЛСР в III квартале 2020 г. выросла на 13% г/г и составила 130 тыс. руб. кв.м., у Эталона на 21% до 186 тыс.

Говоря об инвестиционной привлекательности, можно обратить внимание на ПИК и ЛСР. ПИК по итогам 9 месяцев 2020 г. имеет 77% ипотечных сделок, ЛСР — 64%. При сохранении высокого спроса на недвижимость, эти компании выиграют больше остальных.

Стоит отметить, что ПИК является более крупным игроком и ориентирован на широкую аудиторию потребителей. С точки зрения дивидендов, ЛСР могут быть чуть интересней. В базовом сценарии можно ожидать 78 руб. на акцию (около 8,9%).

Помимо покупки акций девелоперов, существуют закрытые паевые инвестиционные фонды, ориентированные на недвижимость. В этом способе также не требуется покупка недвижимости. Суть заключается в том, что формируется определенное количество инвесторов с инвестициями, которые передаются фонду под управление.

Если все-таки покупать недвижимость ради долгосрочных инвестиций с целью роста ее стоимости и получения арендных платежей, то стоит делать это в городах, где нет устойчивой естественной убыли населения. То есть это должны быть растущие мегаполисы, где есть платежеспособный спрос и нет опережающей динамики старения населения, откуда массово не уезжает молодежь.

Район квартиры не должен быть перегружен большим количеством строящихся жилых объектов, иначе впоследствии придется «соревноваться» с другими такими же инвесторами, снижая ставку аренды. Класс жилья представляет собой важный элемент позиционирования объекта и зависит от многих факторов: расположение объекта, обеспеченность прилегающих территорий необходимой инфраструктурой, концепция проекта и архитектурно-планировочные решения.

Состав портфеля "Недвижимость всегда в цене"


Топ инвестиционных портфелей 2021

1   Инвестиции в валюте: портфели еврооблигаций   12 апреля 2021

Снижение ставок по депозитам в России сделало еврооблигации привлекательной альтернативной размещению в банке. Но не каждый инвестор может позволить себе их из-за высокого порога входа: минимальный лот по еврооблигациям, как правило, составляет 200 тыс. долларов. Мы нашли решение, как сделать этот...


2   Инвестиции в долгосрочные тренды   6 апреля 2021

Развитие 5G и облачных технологий, переход на зеленую энергетику, распространение вакцины и перезапуск экономики. Какие еще тренды будут влиять на фондовый рынок? Это наш прикладной взгляд на то, как будет вести себя рынок в ближайшем будущем и как на этом можно заработать. Диверсифицированные...

Акции: 70%   Облигации: 30%  

3   Пища для размышлений   29 марта 2021

Boston Consulting Group (BCG) и Blue Horizon Corporation провели исследование мирового рынка альтернативного белка и выпустили отчет «Пища для размышлений». К 2035 г. рынок достигнет $290 млрд, считают эксперты. 9 из 10 самых популярных в мире блюд скоро можно будет...


4   Защитить портфель? Внимание на Сургутнефтегаз   22 марта 2021

Усиление геополитических рисков негативно отражается на российском рынке. Мартовское падение цен на нефть может оказать дополнительное давление на нефтяной сектор. Тем не менее есть бумаги, которые даже в таких условиях могут чувствовать себя комфортно. Привилегированные акции Сургутнефтегаза...

Банковские депозиты: 50%   Акции: 50%  

5   Портфель – Золото простое и цифровое   1 марта 2021

Во время кризиса инвесторы активно покупают драгоценные металлы, поскольку эти инструменты обеспечены конкретным товаром. Вероятность, что стоимость металлов приблизится к нулю, незначительна, поэтому риск потерять все инвестированные деньги тоже небольшой. Самые популярные драгоценные металлы...

Драгоценные металлы: 80%   Биткоин: 20%  

6   Пять готовых портфелей акций для инвесторов   22 февраля 2021

Развитие 5G и облачных технологий, распространение вакцины и перезапуск экономики. Какие еще тренды в будущем будут влиять на фондовый рынок? Эксперты АТОН рассказывают о пяти готовых предложениях для инвесторов. Это диверсифицированные портфели акций, которые можно легко купить через чат...

Акции: 100%  

7   Как не прогореть на инвестициях в 2021 году?   2 февраля 2021

Во времена экономической нестабильности, когда никто не знает, сколько ещё продлится пандемия, и быстро ли поможет вакцинация победить коронавирус, особенно важно найти точку опоры - правильную стратегию инвестирования. Наталья Смирнова, независимый консультант по инвестициям и член Совета ЦБ...

Облигации: 50%   Акции: 50%  

8   Дюжина крупнейших ETF мира   27 января 2021

Предположим, что вы решили самостоятельно собрать портфель и купили акции десяти разных известных компаний. Время идет, но ваши инвестиции вас не радуют: то одна компания проседает, то другая, то целый сектор, на который вы делали ставку, быстрыми темпами покатился вниз. Безопасен ли ваш портфель?...

Банковские депозиты: 50%   ПИФы: 50%  

9   Инвестиции в искусственный интеллект   11 января 2021

Ежедневно миллионы людей по всему миру взаимодействуют с искусственным интеллектом (ИИ): мы используем голосовые помощники, чат-боты, приложения с распознаванием лиц. Все это окружает нас уже сейчас, но мы находимся на ранней стадии внедрения подобных технологий. В этой статье поговорим...

Акции: 100%  

10   Китайские бумаги на американском рынке. Выбираем фаворитов   3 января 2021

Китайская экономика неплохо восстановилась после провала, спровоцированного пандемией коронавируса. Победа Джо Байдена может способствовать улучшению взаимоотношений между США и Китаем. Это позитивный фактор для китайских корпораций, особенно из IT-сектора. На американском рынке акций...

Акции: 100%  

11   Падение процентных ставок - мощный драйвер для роста цен на золото   28 декабря 2020

За 2020 год цены на золото прибавили 46% и к текущему моменту удерживаются около $1900 за унцию. В моменте рост достигал 60% — были обновлены исторические максимумы. Золото традиционно считается «тихой гаванью». В периоды рыночной турбулентности драгоценный металл обычно...

Драгоценные металлы: 100%  

12   Недвижимость всегда в цене   23 декабря 2020

В последние месяцы на рынке жилой недвижимости настоящий ажиотаж. Несмотря на общий экономический спад в 2020 г. из-за пандемии, мы видим ускорение темпов роста цен на квартиры. В этой статье мы не рассматриваем ситуацию, когда квартира нужна исключительно для проживания: в этом случае решение...

Недвижимость: 65%   Наличные деньги: 25%   Форекс: 10%  

13   Наиболее подходящие акции для активных трейдеров   17 декабря 2020

В этом портфеле представлены самые интересные спекулятивные бумаги на российском рынке. Оценка изменения волатильности бумаг представляется полезной как для краткосрочных трейдеров, так и для среднесрочных игроков. Волатильность может означать возможность. Учет фактора месячной волатильности...

Акции: 100%  

14   Драгметаллы   30 ноября 2020

В нестабильной экономической ситуации участники рынка зачастую корректируют портфели в сторону защитных классов активов. Необдуманные действия снижают потенциальную доходность, поэтому сначала нужно изучить факторы, влияющие на прибыль и издержки таких инвестиций. В этом материале рассмотрим...

Драгоценные металлы: 80%   Наличные деньги: 20%  

15   Высокорискованный   10 ноября 2020

Криптовалюты – 100% (50% BТС, 15% ETH, 15% Ripple, 10% Litecoin, 10% Zcash). Вкладываться только в одну валюту – рискованно. Особенно если это не биткоин. Дело в том, что криптовалютную индустрию пока вряд ли можно назвать надежной, и любой альткоин может легко упасть на 200-300%...

Криптовалюты: 100%  

Топ 5 Инвестиций 2021

1   Здоровье   Из немногих активов здоровье относиться к тому, что почти не измеряется напрямую в финансовом эквиваленте, а только косвенно. Больше всего этот тип инвестиций требует вложений наших волевых качеств, времени, мотивированного и осознанного подхода к сохранению и накоплению ресурсов организма...

Доход/риск: 2 / 4   ИИИ: 8.9   БКС


2   Форекс   Рынок Форекс, являясь круглосуточным, предлагает трейдерам высокий ливередж. Это означает, что, инвестируя небольшие суммы, вы можете много заработать. Однако с высоким уровнем ливереджа связан и высокий уровень рисков. Большое количество валют обуславливают стабильность цен.

Доход/риск: 9 / 9   ИИИ: 8.7   LBLV


3   Нефть, газ, сырье   Когда речь касается крупных инвестиций, одним из основных инструментов инвестирования всегда рассматривался сырьевой рынок. Динамика развития биржевой индустрии привела к тому, что даже незначительный объем капитала сейчас может быть инвестирован в сырье...

Доход/риск: 6 / 4   ИИИ: 8.6   Финам


4   Акции   Акция - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Покупать и продавать акции на фондовом рынке частное лицо имеет право только через брокера.

Доход/риск: 7 / 5   ИИИ: 8.5   Открытие Брокер


5   Биткоин   Криптовалюта биткоин существует уже десять лет, и за это время привлекла внимание многих инвесторов, включая трейдеров со значительными финансовыми возможностями. Инвестиции в биткоин (как правило, долгосрочные) – это, в первую очередь, возможность вложиться в достаточно надежную и пользующуюся спросом валюту...

Доход/риск: 8 / 6   ИИИ: 8.4   Crypto-Rating.com