Пн, 19 октября 2020

Рынок недвижимости в 2017 году упадет на 8-10%

АвторПрезидент Гильдия юристов Сухов Олег
ИнвестицияНедвижимость
Дата прогноза 2 июня 2017
Дата проверки прогноза 31 декабря 2017
Результат проверки Прогноз сбылся

От 2017 года участники рынка жилья чудес не ждут. Спрос сократится, конкуренция станет жестче, торг активнее. Застройщики в лучшем случае удержат продажи на уровне 2016-го, в худшем - потеряют 10-15% от прошлогодних объемов. "Вторичке" весь год предстоит балансировать между стагнацией и депрессией. Цены тоже будет штормить. Неизбежный спад в 1 квартале, весенняя стабилизация и новое снижение летом, которое завершится небольшим ростом к декабрю. Но это о номинальных значениях. В реальном выражении метр продолжит стабильно дешеветь. Чтобы переломить ситуацию, отрасли нужна господдержка, и одними лишь субсидиями по ипотеке в этот раз не обойтись.

Стоимость недвижимости в России падает семь кварталов подряд. Если формально с весны прошлого года "квадрат" то дорожал, то дешевел, и к концу 2016 года потерял около 11%, фактический ценник за тот же период снизился на четверть. Некоторые специалисты, например, АИЖК, и вовсе насчитали 30-процентную разницу между сегодняшними и докризисными данными. При условии, что в следующем году в экономике не произойдет ничего глобального, тенденция к снижению сохранится. Уже к 4 кварталу 2017-го реальные цены на жилье сократятся в среднем на 8-10%, в зависимости от сектора.

Свою роль здесь сыграют сразу несколько факторов. Первый из них - переизбыток предложения. За последнее время жилищный фонд страны, мягко говоря, подрос. Несмотря на кризис, в 2014-2015 гг. строители дважды побили советский рекорд по количеству введенных в эксплуатацию "квадратов". Причем планку 1987 года в 72,8 млн кв. м оставили далеко позади: по итогам 2014-го регионы сдали 84,2 млн кв. м, в 2015-м показатель превысил 85 млн. Только в столице объем выставленного на продажу жилья за два года вырос в 1,5 раза - с 4,5 до 7,1 млн квадратных метров.

У подобной динамики есть простое объяснение: девелоперам пришлось достраивать объекты, начатые еще в "сытых" 2012-2013 годах. В ином случае они могли бы потерять деньги, вложенные в стройку на старте, а это около трети от общей стоимости работ. Но вот тонущий рынок к таким масштабам оказался совершено не готов. В некоторых субъектах РФ, включая Москву и область, предложение сейчас кратно превышает спрос.

Застройщики пытаются отыграть назад. За 11 месяцев 2016 года объемы ввода по России упали до 62,9 млн кв. м. Число новых проектов тоже сокращается. С января по июнь компании заложили на 35-40% меньше "квадратов", чем в аналогичном периоде 2013-го. В одном Подмосковье в следующем году строительство "ужмется" на 30%. Однако видимый эффект от этих мер появится хорошо если осенью 2017-го. Говорить о явном дефиците предложения мы сможем через полтора-два года, не раньше.

Второй важный фактор - платежеспособный спрос. Точнее, его отсутствие. Большинство из тех, у кого были накопления и потребность в жилье, уже приобрели квартиру за "живые" деньги или в кредит. Новым же покупателям в стране взяться неоткуда. Население третий год стремительно беднеет. С октября 2014-го по октябрь 2016-го реальные доходы россиян уменьшились на 12,3%, инфляция достигла 22%. Население вынуждено экономить на продуктах и лекарствах, что говорить о жилье. Даже при цветущей экономике благосостояние граждан после такого обвала будет восстанавливаться около пяти лет. При этом те, у кого есть средства для покупки, уходят с рынка. Речь о частных инвесторах, бравших квартиры для перепродажи и сдачи в аренду. После снижения цен, роста налогов и тарифов ЖКХ, недвижимость потеряла для них былую привлекательность. И если раньше на их долю приходилось до 30% сделок, теперь - вдвое меньше. В дальнейшем показатель будет стремиться к нулю.

Третьей причиной падения стоимости квадратного метра станет завершение господдержки ипотеки. До сих пор именно эта программа не позволяла рынку уйти в крутое пике. За два года она помогла привлечь в отрасль свыше 1,3 трлн рублей, а льготная ставка потянула за собой проценты по стандартным ипотечным программам, подогревая интерес заемщиков. Теперь за жилищную ссуду банки и без субсидий берут докризисные 12-13% годовых.

Но с 1 января, как только власти свернут программу, продажи жилья упадут. Ведь что бы там не говорили оптимисты из правительства, кредитные организации не будут долго удерживать действующие ставки. И уж тем более они не станут снижать их дополнительно, пока ЦБ не изменит ключевую ставку до 9-9,5%. А на любое повышение спрос отреагирует быстро: он просто замрет. Оживить его самостоятельно игроки смогут одним-единственным способом - сбавив цену метра.

В начале будущего года номинальная стоимость недвижимости в среднем по стране просядет на 3-5%. За официальным падением последуют новые акции от застройщиков и активный торг владельцев "вторички". Плюс традиционные сезонные распродажи. К 3 кварталу доля дисконтных сделок вырастет с нынешних 80-ти до 90%, а средний размер скидок составит 10% от заявленной суммы.

Для девелоперов это станет настоящим тестом на выживание, и пройти его удастся далеко не всем. Уже сейчас многие компании работают на грани рентабельности. За время кризиса кредиты для строительного бизнеса подорожали на 6-7%, стоимость возведения 1 кв. м выросла на 20% и, по прогнозам, в 2017-м увеличиться еще на 10%. Добавьте сюда будущую инфляцию в 5-6%, свежие поправки к 214-ФЗ, которые так или иначе отразятся на себестоимости "квадрата", и выдавят с рынка мелких игроков. И, конечно, фискальную нагрузку. После того, как налог на имущество и аренду земли стали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости, платежи для застройщиков выросли в 10-13 раз. Отдельный сюрприз от ФНС в 2017-м ждет строителей Петербурга - они впервые заплатят налог за непроданные квартиры. Сумма составит 1% от кадастровой стоимости объектов. Такой же сбор с 2-процентной ставкой со следующего года вводят и в Подмосковье. Не исключено, что скоро к ним присоединятся другие регионы.

Чем обернется дальнейшее снижение цен в подобных условиях, не трудно догадаться. Кто-то начнет замораживать проекты, кто-то, не справившись с долгами, свернет бизнес. Процесс уже идет: с января 2015 года в стране обанкротилось 3,9 тыс. строительных организаций. Все это неизбежно породит новую волну обманутых дольщиков.

В Минстрое не исключают, что, если ситуация на рынке недвижимости ухудшится, власти вновь запустят механизм льготной ипотеки. Шаг верный, однако, вряд ли его будет достаточно. Продление программы удержит спрос на минимальном уровне, но не решит системных проблем в отрасли. Да и возможности жилищного кредитования не безграничны: из-за низких доходов займы по-прежнему недоступны для большинства россиян. Чтобы на деле вытащить застройщиков из ценовой ямы, необходимо, в первую очередь, снизить их расходы на строительство. Инструменты давно известны: сокращение налоговой нагрузки, господдержка производителей стройматериалов и субподрядчиков, льготное финансирование сектора. Главное - чтобы к тому моменту, когда чиновники, наконец, решаться применить эти меры, на рынке еще было, кого спасать.

Топ 10 инвестиционных прогнозов 2020

Инвестиционный прогноз Дата прогноза / проверки Результат
1   В начале 2021 года рубль может находиться в диапазоне 70-75 руб./$
Московский кредитный банк   Форекс
8 окт 2020
31 янв 2021
2   Росбанк обновил прогноз на 4 квартал 2020 года с 72 до 76 за доллар
Росбанк   Форекс
6 окт 2020
31 дек 2020
3   USD/RUB может спуститься в район 76 руб. или чуть ниже
БКС Мир инвестиций   Форекс
3 окт 2020
31 окт 2020
4   В октябре курс пары доллар/рубль составит 82
FxPro   Форекс
1 окт 2020
31 окт 2020
5   Курс евро к рублю в октябре в интервале от 87 до 95 руб. за евро
Alpari   Форекс
25 сен 2020
31 окт 2020
6   Рубль может укрепиться до конца года до уровней 65-70 руб./1$
Альфа-банк   Форекс
23 сен 2020
31 дек 2020
7   К декабрю доллар упадет к отметке 70 рублей
Commerzbank   Форекс
11 сен 2020
31 дек 2020
8   На конец года курс рубля составит 73 руб./$ и 85 руб./€.
FxPro   Форекс
4 сен 2020
31 дек 2020
9   Доллар может ускорить снижение в район 70-71 руб.
БКС Брокер   Форекс
2 сен 2020
30 сен 2020
10   Альфа-банк ожидает курс 75 руб./$. на конец 2021 г.
Альфа-банк   Форекс
13 авг 2020
31 дек 2021

Топ 10 Инвестиций 2020

1   Здоровье   Из немногих активов здоровье относиться к тому, что почти не измеряется напрямую в финансовом эквиваленте, а только косвенно. Больше всего этот тип инвестиций требует вложений наших волевых качеств, времени, мотивированного и осознанного подхода к сохранению и накоплению ресурсов организма...

Доход/риск: 2 / 4   ИИИ: 8.9   БКС


2   Форекс   Рынок Форекс, являясь круглосуточным, предлагает трейдерам высокий ливередж. Это означает, что, инвестируя небольшие суммы, вы можете много заработать. Однако с высоким уровнем ливереджа связан и высокий уровень рисков. Большое количество валют обуславливают стабильность цен.

Доход/риск: 9 / 9   ИИИ: 8.7   LBLV


3   Нефть, газ, сырье   Когда речь касается крупных инвестиций, одним из основных инструментов инвестирования всегда рассматривался сырьевой рынок. Динамика развития биржевой индустрии привела к тому, что даже незначительный объем капитала сейчас может быть инвестирован в сырье...

Доход/риск: 6 / 4   ИИИ: 8.6   HQ Broker


4   Акции   Акция - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Покупать и продавать акции на фондовом рынке частное лицо имеет право только через брокера.

Доход/риск: 7 / 5   ИИИ: 8.5   Открытие Брокер


5   Биткоин   Криптовалюта биткоин существует уже десять лет, и за это время привлекла внимание многих инвесторов, включая трейдеров со значительными финансовыми возможностями. Инвестиции в биткоин (как правило, долгосрочные) – это, в первую очередь, возможность вложиться в достаточно надежную и пользующуюся спросом валюту...

Доход/риск: 8 / 6   ИИИ: 8.4   Crypto-Rating.com


6   Облигации   Облигация - эмиссионная долговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от эмитента облигации в оговоренный срок её номинальную стоимость деньгами или в виде иного эквивалента. Облигация может также предусматривать право владельца на получение фиксированного процента от её номинальной стоимости.

Доход/риск: 5 / 4   ИИИ: 8.3   Ренессанс Капитал


7   Накопительные программы   Накопительные программы позволяют накопить средства к сроку наступления события, требующего серьезных финансовых вложений, обеспечить достойное пенсионное обеспечение, сохранить комфортный уровень жизни в случае наступления события, связанного с риском для жизни и здоровья.

Доход/риск: 3 / 2   ИИИ: 8.2   Сбербанк


8   ИИС   Индивидуальные инвестиционные счета зародилось совсем недавно, а именно с 1 января 2015 года, и регулируется Федеральным законом "О рынке ценных бумаг", дополненной статьей 10.3. Говоря простым языком, индивидуальный инвестиционный счет – это счет предназначенный для учета активов клиентов...

Доход/риск: 7 / 4   ИИИ: 8.1   Открытие Брокер


9   Недвижимость   Инвестиции в недвижимость - один из наиболее надежных источников пассивного дохода. Цены на недвижимость имеют постоянную тенденцию к росту. Это имеет вполне реальную основу - увеличение населения. Поэтому, инвестиции в недвижимость считаются очень выгодным и достаточно безопасным вложением денег.

Доход/риск: 5 / 5   ИИИ: 8   Кошелев Проект


10   Криптовалюты   Криптовалюта стала самым выгодным объектом для вложения денежных средств. При этом, по сравнению с драгоценными металлами, природными ресурсами либо недвижимостью...

Доход/риск: 9 / 10   ИИИ: 8   Crypto-Rating.com


Прогнозы

Согласно отчетам COT (Commitments of Traders), предоставляемым Комиссией по торговле товарными фьючерсами (CFTC) - за неделю, закончившуюся в прошлый...

хеджhog   19 окт 2020   Биткоин


Данные отчетов COT по биткоину отражают рост медвежьих настроений среди крупных спекулянтов. Крупные фонды на последней неделе активно наращивали...

wise_investor   19 окт 2020   Биткоин


Корреляция Биткоина и S&P 500 усиливается последние несколько недель. Эталонная криптовалюта демонстрировала свою способность к изменяемой...

Know1tAll   17 окт 2020   Биткоин


Быки и медведи в последнее время достаточно часто проверяют друг друга на прочность, однако пока что Биткоин все же сохраняет устойчивость. После...

хеджhog   17 окт 2020   Биткоин


Биткоин продолжает курсировать в диапазоне $200 вокруг уровня $11500. С начала дня наблюдается небольшая просадка до 11300. Индекс жадности и страха...

RealSatoshi   17 окт 2020   Биткоин


Прогнозы