Инвестиции в зарубежную недвижимость 2019

Компания Tranio провела восьмой ежегодный опрос о том, как выходцы из России и других стран бывшего СССР инвестируют в доходную недвижимость за рубежом. В опросе участвовали 686 респондентов из 38 стран: риелторы, брокеры, застройщики, консультанты и другие деятели рынка. Среди участников — как русскоязычные специалисты, работающие за рубежом, так и местные агенты и другие представители зарубежных стран.

Популярные локации

В каких городах и регионах той или иной страны русскоязычные клиенты наиболее активно покупают доходную недвижимость? В большинстве стран участники опроса выделили 1–2 самые популярные локации, в некоторых странах таких локаций больше.

Самые популярные локации для покупки доходной недвижимости среди русскоязычных инвесторов

• Австрия Вена, Зальцбург, Штирия
• Болгария Бургас, Варна, София
• Великобритания Лондон
• Венгрия Будапешт
• Германия Берлин, Мюнхен, Франкфурт‑на‑Майне
• Греция Афины, Пелопоннес, Халкидики
• Грузия Батуми, Тбилиси
• Доминикана Пунта-Кана
• Израиль Тель-Авив
• Испания Коста-Бланка, Коста-дель-Соль, Барселона

Некоторые города особенно выделяются по сравнению с другими локациями. В ряде стран все 100 % респондентов указали, что русскоязычные инвесторы предпочитают столицы: Вена (Австрия), Лондон (Великобритания), Рига (Латвия), Лиссабон (Португалия), Любляна (Словения). Ещё несколько столиц получили более 75 % упоминаний: Берлин (Германия), Будапешт (Венгрия), Афины (Греция). В других странах большинство респондентов выделили крупные города, не являющиеся столицами: Будва (Черногория), Лимассол (Кипр), Женева (Швейцария), Стамбул (Турция).

Отдельные локации набрали большинство голосов русскоязычных респондентов, но мало отмечались в нерусскоязычных анкетах: полуостров Халкидики (Греция), побережье Коста-Бланка (Испания), Лазурный Берег (Франция). Наоборот, нерусскоязычные респонденты отмечали Афины почти вдвое чаще, чем русскоязычные, а Мадрид (столицу Испании) указали 43 % нерусскоязычных респондентов и не назвал ни один русскоязычный.

Активность русскоязычных покупателей

42 % респондентов считают, что покупатели из России мало заметны по сравнению с выходцами из других стран. Более чем в половине стран этот ответ доминирует над остальными вариантами. Малозаметность покупателей из России особенно отмечают в Великобритании, ОАЭ, Португалии и Швейцарии (по 80 % респондентов в каждой из этих стран). Этот вариант также получил больше половины голосов в Австрии, Италии и Франции. Наоборот, в трёх странах большинство респондентов считают, что русские — самая активная или одна из самых активных категорий покупателей: Кипр (73 %), Черногория (67 %) и Греция (52 %). В Германии все три варианта распределились почти поровну, с небольшим преобладанием ответа «Покупатели из России мало заметны» (37 %).

За рубежом покупатели недвижимости из России и прочих стран бывшего СССР мало заметны по сравнению с выходцами из других стран. В комментариях к ответу респонденты указывали, что в последние годы активность русских
покупателей недвижимости за рубежом снизилась, зато на первое место выходят покупатели из стран Азии — прежде всего из Китая. Некоторые участники опроса отмечали, что выходцы из России, наоборот, всё чаще стремятся продать свою зарубежную недвижимость. 

Инвесторы в доходную недвижимость

Респонденты оценили, какую долю всех русскоязычных покупателей составляют инвесторы - то есть те, кто приобретает недвижимость не для собственного использования, а для извлечения дохода. Ответы русскоязычных и нерусскоязычных респондентов разнятся в 1,4 раза: русскоязычные в среднем оценивают эту долю в 42 %, а нерусскоязычные — в 29 %.

В большинстве стран, взятых по отдельности, доля русскоязычных инвесторов близка к среднему уровню по всем странам. На общем фоне резко выделяется Германия, где респонденты оценивают эту долю в 70 %, а также Таиланд (65 %). Больше половины покупателей являются инвесторами в Чехии и Австрии.

В некоторых других странах, по мнению респондентов, подавляющее большинство русскоязычных покупателей интересуются недвижимостью для собственного использования, а не для извлечения дохода. Например, во Франции долю инвесторов оценили всего в 11 %, в Хорватии — в 17 %. Низкий процент покупателей доходной недвижимости также отмечают в Болгарии и Латвии. Наибольшая доля русскоязычных инвесторов в доходную недвижимость — в Германии, наименьшая — во Франции. В Испании русскоязычные респонденты в среднем считают, что доля инвесторов составляет 47 % от всех русскоязычных покупателей, а нерусскоязычные респонденты оценивают эту долю лишь в 11 %.

Проекты добавленной стоимости

По мнению участников опроса, доля инвестирующих в проекты добавленной стоимости (девелопмент, редевелопмент) среди русскоязычных инвесторов в среднем составляет 17 %. В отличие от предыдущего вопроса, здесь нет существенной разницы между ответами русскоязычных и нерусскоязычных респондентов. Доля инвестирующих в проекты добавленной стоимости за рубежом среди всех русскоязычных инвесторов составляет около 17 %.

Повышенную долю инвесторов в девелопмент респонденты отмечают в Чехии (32 %), а также в Австрии и на Кипре (по 29 %). Меньше всего эта доля в Хорватии и Болгарии (4 и 8% соответственно). Статистика опроса показывает закономерность: чем больше в той или иной стране доля инвесторов среди всех русскоязычных покупателей недвижимости, тем больше и доля инвестирующих в девелопмент среди этих инвесторов. Из этой тенденции выбивается только Германия: хотя долю инвесторов в доходную недвижимость среди всех русскоязычных покупателей в этой стране респонденты оценивают в рекордные 70 %, доля инвестирующих в проекты добавленной стоимости оказывается всего 10 %, что существенно ниже среднего показателя по всем странам.

Чем больше в той или иной стране доля инвесторов среди всех русскоязычных покупателей недвижимости, тем больше доля инвестирующих в девелопмент среди этих инвесторов. В комментариях респонденты поясняли, что большинство инвесторов предпочитают простой арендный бизнес, потому что по сравнению с ним девелопмент имеет больший порог входа, несёт больше рисков и требует большей вовлечённости инвестора в управление проектом.

Бюджет русскоязычных инвесторов

Средний бюджет сделки русскоязычных инвесторов — менее 1 млн евро. При этом больше половины русскоязычных респондентов считают наиболее популярным самый низший диапазон (менее 300 тыс. евро), а среди нерусскоязычных респондентов лидирует диапазон от 300 тыс. до 1 млн евро. Выше среднего «ценника» находятся также Австрия, где на первом месте категория «3–10 млн евро» (67 % респондентов) и Франция, где верхние ценовые диапазоны («3–10 млн» и «Более 10 млн евро») набрали по 17 % голосов. Самые «дешёвые» страны для русскоязычных инвесторов — Болгария, Турция и Чехия. Низший ценовой диапазон (менее 300 тыс. евро) в них указали 100, 90 и 80 % респондентов соответственно, и ни один респондент не выбрал диапазонов более 1 млн евро. Средний бюджет сделки выше всего в США, Австрии и Франции, ниже всего — в Болгарии, Турции и Чехии.

В Италии мнения респондентов разделились. Русскоязычные респонденты считают, что бóльшая часть сделок с русскоязычными клиентами заключается в диапазоне менее 300 тыс. евро (44 % русскоязычных респондентов), а в ответах нерусскоязычных респондентов преобладает категория «1–3 млн евро» (45 % нерусскоязычных респондентов).

Типы доходной недвижимости 

Из пяти типов недвижимости, перечисленных в опроснике, среди русскоязычных инвесторов популярнее всего доходные дома, которые выбрали 46 % респондентов, а также микроапартаменты (43 %). При этом доходные дома оказались на первом месте среди нерусскоязычных респондентов, а микроапартаменты — среди русскоязычных. Самой «дорогой» страной выглядят США — единственная страна, где ни один респондент не выбрал низшего диапазона (менее 300 тыс. евро). В США лидируют категории «1–3 млн» и «3–10 млн евро»: каждую из них отметили по 50 % участников опроса. Кроме того, 17 % указали наивысшую категорию: «Более 10 млн евро». (Сумма процентов превышает 100 %, потому что каждый респондент мог выбрать до двух ценовых диапазонов.)

Доходные дома вышли на первое место в 48 % всех стран, представители которых участвовали в опросе. Особенно много респондентов указали этот тип недвижимости в Хорватии (83 %), Латвии (78 %) и Греции (63 %). Наоборот, меньше 20 % респондентов выбрали доходные дома в Болгарии, Венгрии и Грузии. Преобладающим ценовым диапазоном для доходных домов оказалась категория «300 тыс.–1 млн евро», которую отметили 43 % участников опроса.

Микроапартаменты на первом месте в 42 % стран, этот тип особенно отмечали в Болгарии (91 %), Чехии (82 %) и Венгрии (80 %). Ни один респондент не указал микроапартаменты в Латвии и Турции. Большинство участников опроса (68 %) считают, что русскоязычные инвесторы покупают микроапартаменты в низшей ценовой категории (менее 300 тыс. евро). Доходные дома и микроапартаменты — самые популярные типы доходной недвижимости среди русскоязычных инвесторов. Отели от 80 номеров лидируют в Австрии, где их выбрали 57 % респондентов. Около трети респондентов указали этот тип в Италии и Латвии. Самая популярная ценовая категория для отелей — 3–10 млн евро; её отметили 33 % респондентов.

Кафе и рестораны на первом месте в США (71 % респондентов), а также популярны в Грузии (57 %). В Испании этот тип указали 44 % русскоязычных участников опроса, но не выбрал ни один нерусскоязычный. По мнению русскоязычных респондентов, кафе и рестораны наши соотечественники покупают дешевле 300 тыс. евро; эту категорию выбрали 49 % участников опроса. Оценки нерусскоязычных респондентов резко контрастируют: 50 % из них указали категорию «1–3 млн евро». Офисы не преобладают ни в одной стране, но этот тип назвала существенная доля респондентов в Словении (50 %), на Кипре (40 %) и в США (29 %).

Стоимость офисов обычно лежит в диапазоне от 300 тыс. до 3 млн евро; так считают 66 % респондентов. Среди других типов коммерческой недвижимости, востребованных у русскоязычных инвесторов, респонденты наиболее часто называли ретейл, супермаркеты (особенно в Германии), торговые центры и B&B. 

Ожидания доходности

Участники предыдущих опросов Tranio отмечали проблему того, что для русскоязычных инвесторов за рубежом характерны завышенные ожидания доходности. В нынешнем опросе впервые большинство респондентов (60 %) указали, что ожидаемая доходность совпадает с реальной. Ответ «Реальная доходность соответствует ожидаемой» лидирует почти во всех странах, причём в 80 % стран он набрал половину или больше голосов респондентов. Особенно высока доля этого ответа в Чехии (80 %) и Латвии (78 %).

Это можно интерпретировать так, что в этих странах ожидания доходности русскоязычных инвесторов наиболее адекватные. В отличие от большинства стран, в Болгарии и Грузии ответ «Реальная доходность соответствует ожидаемой», хотя и преобладает, но не получил большинства голосов: его отметили 45 и 43 % респондентов соответственно. Большинство респондентов считают, что русскоязычным инвесторам свойственны адекватные ожидания доходности. Германия — единственная страна, где самый популярный ответ — «Реальная доходность в 1–1,5 раза ниже ожидаемой»; так считают 48 % респондентов.

Причины срыва сделок

Хотя большинство респондентов согласны, что доходность, которую ожидают русскоязычные инвесторы, сопоставима с реальной, при этом всё равно завышенные ожидания доходности остаются самой популярной причиной срыва сделок: на это указали 44 % респондентов. На втором месте — трудности с поиском подходящего объекта (31 %). Первая из этих причин лидирует среди русскоязычных участников опроса, вторая — среди нерусскоязычных.
Обе эти проблемы особенно выражены в Германии. Завышенные ожидания доходности указали все 100 % нерусскоязычных респондентов и 45 % русскоязычных. О том, что покупателю в Германии сложно найти подходящий объект, свидетельствуют по 50 % и тех и других респондентов.

Противоположную картину показывает соседняя Австрия, где каждую из этих проблем отметила лишь малая доля участников опроса: завышенные ожидания доходности — 25 %, трудности с поиском объекта — 13 %. Проблему завышенных ожиданий доходности также назвали большинство респондентов в Латвии (78 %) и, наоборот, малая доля респондентов в Турции (17 %). То, что покупателю сложно найти подходящий объект, часто отмечали в Венгрии (60 % респондентов), а в США, наоборот, не отметил ни один респондент.

Проблемы с подтверждением легальности капитала особенно актуальны для Австрии (75 % респондентов), Кипра (64 %) и Франции (57 %). На нерасторопность и затягивание сделки со стороны покупателя чаще всего жаловались
респонденты из Германии (46 %) и Чехии (36 %). Ни один респондент не выбрал этот вариант ответа в Болгарии, Венгрии и США. Вариант «Покупатель некомпетентен в вопросах инвестиций» набрал больше всего голосов
в Турции (50 %) и США (43 %). Сделки с русскоязычными инвесторами в недвижимость за рубежом чаще всего срываются по двум причинам: завышенные ожидания доходности и трудности с поиском подходящего объекта.
Участники опроса упоминали десятки дополнительных причин, из-за которых срываются сделки с русскоязычными покупателями доходной недвижимости. Вот факторы, набравшие больше 10 % упоминаний:

• Покупатель рассчитывает на меньший бюджет, чем позволяет рынок.
• У покупателя нет нужной суммы денег.
• Не удаётся перевести деньги в страну покупки.
• Разница менталитета, культуры.
• Проблемы доверия между участниками сделки.

В комментариях респонденты упоминали, что проблемы доверия иногда возникают из-за некомпетентных или даже непорядочных посредников между собственником и покупателем недвижимости. Наоборот, многие респонденты – партнёры Tranio отмечали, что участие грамотного и ответственного брокера помогает успешной сделке: брокер налаживает общий язык между всеми сторонами, предотвращает непонимание из-за разницы менталитетов, консультирует покупателя по вопросам поиска объекта, процедуры покупки и оформления, получения кредита и других этапов инвестирования.