Сб, 4 июля 2020

Инвестиции в зарубежную недвижимость 2019

Недвижимость

Компания Tranio провела восьмой ежегодный опрос о том, как выходцы из России и других стран бывшего СССР инвестируют в доходную недвижимость за рубежом. В опросе участвовали 686 респондентов из 38 стран: риелторы, брокеры, застройщики, консультанты и другие деятели рынка. Среди участников — как русскоязычные специалисты, работающие за рубежом, так и местные агенты и другие представители зарубежных стран.

Популярные локации


В каких городах и регионах той или иной страны русскоязычные клиенты наиболее активно покупают доходную недвижимость? В большинстве стран участники опроса выделили 1–2 самые популярные локации, в некоторых странах таких локаций больше.

Самые популярные локации для покупки доходной недвижимости среди русскоязычных инвесторов

  • Австрия Вена, Зальцбург, Штирия
  • Болгария Бургас, Варна, София
  • Великобритания Лондон
  • Венгрия Будапешт
  • Германия Берлин, Мюнхен, Франкфурт‑на‑Майне
  • Греция Афины, Пелопоннес, Халкидики
  • Грузия Батуми, Тбилиси
  • Доминикана Пунта-Кана
  • Израиль Тель-Авив
  • Испания Коста-Бланка, Коста-дель-Соль, Барселона

Некоторые города особенно выделяются по сравнению с другими локациями. В ряде стран все 100 % респондентов указали, что русскоязычные инвесторы предпочитают столицы: Вена (Австрия), Лондон (Великобритания), Рига (Латвия), Лиссабон (Португалия), Любляна (Словения). Ещё несколько столиц получили более 75 % упоминаний: Берлин (Германия), Будапешт (Венгрия), Афины (Греция). В других странах большинство респондентов выделили крупные города, не являющиеся столицами: Будва (Черногория), Лимассол (Кипр), Женева (Швейцария), Стамбул (Турция).

Отдельные локации набрали большинство голосов русскоязычных респондентов, но мало отмечались в нерусскоязычных анкетах: полуостров Халкидики (Греция), побережье Коста-Бланка (Испания), Лазурный Берег (Франция). Наоборот, нерусскоязычные респонденты отмечали Афины почти вдвое чаще, чем русскоязычные, а Мадрид (столицу Испании) указали 43 % нерусскоязычных респондентов и не назвал ни один русскоязычный.

Активность русскоязычных покупателей


42 % респондентов считают, что покупатели из России мало заметны по сравнению с выходцами из других стран. Более чем в половине стран этот ответ доминирует над остальными вариантами. Малозаметность покупателей из России особенно отмечают в Великобритании, ОАЭ, Португалии и Швейцарии (по 80 % респондентов в каждой из этих стран). Этот вариант также получил больше половины голосов в Австрии, Италии и Франции. Наоборот, в трёх странах большинство респондентов считают, что русские — самая активная или одна из самых активных категорий покупателей: Кипр (73 %), Черногория (67 %) и Греция (52 %). В Германии все три варианта распределились почти поровну, с небольшим преобладанием ответа «Покупатели из России мало заметны» (37 %).

За рубежом покупатели недвижимости из России и прочих стран бывшего СССР мало заметны по сравнению с выходцами из других стран. В комментариях к ответу респонденты указывали, что в последние годы активность русских
покупателей недвижимости за рубежом снизилась, зато на первое место выходят покупатели из стран Азии — прежде всего из Китая. Некоторые участники опроса отмечали, что выходцы из России, наоборот, всё чаще стремятся продать свою зарубежную недвижимость. 

Инвесторы в доходную недвижимость


Респонденты оценили, какую долю всех русскоязычных покупателей составляют инвесторы - то есть те, кто приобретает недвижимость не для собственного использования, а для извлечения дохода. Ответы русскоязычных и нерусскоязычных респондентов разнятся в 1,4 раза: русскоязычные в среднем оценивают эту долю в 42 %, а нерусскоязычные — в 29 %.

В большинстве стран, взятых по отдельности, доля русскоязычных инвесторов близка к среднему уровню по всем странам. На общем фоне резко выделяется Германия, где респонденты оценивают эту долю в 70 %, а также Таиланд (65 %). Больше половины покупателей являются инвесторами в Чехии и Австрии.

В некоторых других странах, по мнению респондентов, подавляющее большинство русскоязычных покупателей интересуются недвижимостью для собственного использования, а не для извлечения дохода. Например, во Франции долю инвесторов оценили всего в 11 %, в Хорватии — в 17 %. Низкий процент покупателей доходной недвижимости также отмечают в Болгарии и Латвии. Наибольшая доля русскоязычных инвесторов в доходную недвижимость — в Германии, наименьшая — во Франции. В Испании русскоязычные респонденты в среднем считают, что доля инвесторов составляет 47 % от всех русскоязычных покупателей, а нерусскоязычные респонденты оценивают эту долю лишь в 11 %.

Проекты добавленной стоимости


По мнению участников опроса, доля инвестирующих в проекты добавленной стоимости (девелопмент, редевелопмент) среди русскоязычных инвесторов в среднем составляет 17 %. В отличие от предыдущего вопроса, здесь нет существенной разницы между ответами русскоязычных и нерусскоязычных респондентов. Доля инвестирующих в проекты добавленной стоимости за рубежом среди всех русскоязычных инвесторов составляет около 17 %.

Повышенную долю инвесторов в девелопмент респонденты отмечают в Чехии (32 %), а также в Австрии и на Кипре (по 29 %). Меньше всего эта доля в Хорватии и Болгарии (4 и 8% соответственно). Статистика опроса показывает закономерность: чем больше в той или иной стране доля инвесторов среди всех русскоязычных покупателей недвижимости, тем больше и доля инвестирующих в девелопмент среди этих инвесторов. Из этой тенденции выбивается только Германия: хотя долю инвесторов в доходную недвижимость среди всех русскоязычных покупателей в этой стране респонденты оценивают в рекордные 70 %, доля инвестирующих в проекты добавленной стоимости оказывается всего 10 %, что существенно ниже среднего показателя по всем странам.

Чем больше в той или иной стране доля инвесторов среди всех русскоязычных покупателей недвижимости, тем больше доля инвестирующих в девелопмент среди этих инвесторов. В комментариях респонденты поясняли, что большинство инвесторов предпочитают простой арендный бизнес, потому что по сравнению с ним девелопмент имеет больший порог входа, несёт больше рисков и требует большей вовлечённости инвестора в управление проектом.

Бюджет русскоязычных инвесторов


Средний бюджет сделки русскоязычных инвесторов — менее 1 млн евро. При этом больше половины русскоязычных респондентов считают наиболее популярным самый низший диапазон (менее 300 тыс. евро), а среди нерусскоязычных респондентов лидирует диапазон от 300 тыс. до 1 млн евро. Выше среднего «ценника» находятся также Австрия, где на первом месте категория «3–10 млн евро» (67 % респондентов) и Франция, где верхние ценовые диапазоны («3–10 млн» и «Более 10 млн евро») набрали по 17 % голосов. Самые «дешёвые» страны для русскоязычных инвесторов — Болгария, Турция и Чехия. Низший ценовой диапазон (менее 300 тыс. евро) в них указали 100, 90 и 80 % респондентов соответственно, и ни один респондент не выбрал диапазонов более 1 млн евро. Средний бюджет сделки выше всего в США, Австрии и Франции, ниже всего — в Болгарии, Турции и Чехии.

В Италии мнения респондентов разделились. Русскоязычные респонденты считают, что бóльшая часть сделок с русскоязычными клиентами заключается в диапазоне менее 300 тыс. евро (44 % русскоязычных респондентов), а в ответах нерусскоязычных респондентов преобладает категория «1–3 млн евро» (45 % нерусскоязычных респондентов).

Типы доходной недвижимости 


Из пяти типов недвижимости, перечисленных в опроснике, среди русскоязычных инвесторов популярнее всего доходные дома, которые выбрали 46 % респондентов, а также микроапартаменты (43 %). При этом доходные дома оказались на первом месте среди нерусскоязычных респондентов, а микроапартаменты — среди русскоязычных. Самой «дорогой» страной выглядят США — единственная страна, где ни один респондент не выбрал низшего диапазона (менее 300 тыс. евро). В США лидируют категории «1–3 млн» и «3–10 млн евро»: каждую из них отметили по 50 % участников опроса. Кроме того, 17 % указали наивысшую категорию: «Более 10 млн евро». (Сумма процентов превышает 100 %, потому что каждый респондент мог выбрать до двух ценовых диапазонов.)

Доходные дома вышли на первое место в 48 % всех стран, представители которых участвовали в опросе. Особенно много респондентов указали этот тип недвижимости в Хорватии (83 %), Латвии (78 %) и Греции (63 %). Наоборот, меньше 20 % респондентов выбрали доходные дома в Болгарии, Венгрии и Грузии. Преобладающим ценовым диапазоном для доходных домов оказалась категория «300 тыс.–1 млн евро», которую отметили 43 % участников опроса.

Микроапартаменты на первом месте в 42 % стран, этот тип особенно отмечали в Болгарии (91 %), Чехии (82 %) и Венгрии (80 %). Ни один респондент не указал микроапартаменты в Латвии и Турции. Большинство участников опроса (68 %) считают, что русскоязычные инвесторы покупают микроапартаменты в низшей ценовой категории (менее 300 тыс. евро). Доходные дома и микроапартаменты — самые популярные типы доходной недвижимости среди русскоязычных инвесторов. Отели от 80 номеров лидируют в Австрии, где их выбрали 57 % респондентов. Около трети респондентов указали этот тип в Италии и Латвии. Самая популярная ценовая категория для отелей — 3–10 млн евро; её отметили 33 % респондентов.

Кафе и рестораны на первом месте в США (71 % респондентов), а также популярны в Грузии (57 %). В Испании этот тип указали 44 % русскоязычных участников опроса, но не выбрал ни один нерусскоязычный. По мнению русскоязычных респондентов, кафе и рестораны наши соотечественники покупают дешевле 300 тыс. евро; эту категорию выбрали 49 % участников опроса. Оценки нерусскоязычных респондентов резко контрастируют: 50 % из них указали категорию «1–3 млн евро». Офисы не преобладают ни в одной стране, но этот тип назвала существенная доля респондентов в Словении (50 %), на Кипре (40 %) и в США (29 %).

Стоимость офисов обычно лежит в диапазоне от 300 тыс. до 3 млн евро; так считают 66 % респондентов. Среди других типов коммерческой недвижимости, востребованных у русскоязычных инвесторов, респонденты наиболее часто называли ретейл, супермаркеты (особенно в Германии), торговые центры и B&B. 

Ожидания доходности


Участники предыдущих опросов Tranio отмечали проблему того, что для русскоязычных инвесторов за рубежом характерны завышенные ожидания доходности. В нынешнем опросе впервые большинство респондентов (60 %) указали, что ожидаемая доходность совпадает с реальной. Ответ «Реальная доходность соответствует ожидаемой» лидирует почти во всех странах, причём в 80 % стран он набрал половину или больше голосов респондентов. Особенно высока доля этого ответа в Чехии (80 %) и Латвии (78 %).

Это можно интерпретировать так, что в этих странах ожидания доходности русскоязычных инвесторов наиболее адекватные. В отличие от большинства стран, в Болгарии и Грузии ответ «Реальная доходность соответствует ожидаемой», хотя и преобладает, но не получил большинства голосов: его отметили 45 и 43 % респондентов соответственно. Большинство респондентов считают, что русскоязычным инвесторам свойственны адекватные ожидания доходности. Германия — единственная страна, где самый популярный ответ — «Реальная доходность в 1–1,5 раза ниже ожидаемой»; так считают 48 % респондентов.

Причины срыва сделок


Хотя большинство респондентов согласны, что доходность, которую ожидают русскоязычные инвесторы, сопоставима с реальной, при этом всё равно завышенные ожидания доходности остаются самой популярной причиной срыва сделок: на это указали 44 % респондентов. На втором месте — трудности с поиском подходящего объекта (31 %). Первая из этих причин лидирует среди русскоязычных участников опроса, вторая — среди нерусскоязычных.
Обе эти проблемы особенно выражены в Германии. Завышенные ожидания доходности указали все 100 % нерусскоязычных респондентов и 45 % русскоязычных. О том, что покупателю в Германии сложно найти подходящий объект, свидетельствуют по 50 % и тех и других респондентов.

Противоположную картину показывает соседняя Австрия, где каждую из этих проблем отметила лишь малая доля участников опроса: завышенные ожидания доходности — 25 %, трудности с поиском объекта — 13 %. Проблему завышенных ожиданий доходности также назвали большинство респондентов в Латвии (78 %) и, наоборот, малая доля респондентов в Турции (17 %). То, что покупателю сложно найти подходящий объект, часто отмечали в Венгрии (60 % респондентов), а в США, наоборот, не отметил ни один респондент.

Проблемы с подтверждением легальности капитала особенно актуальны для Австрии (75 % респондентов), Кипра (64 %) и Франции (57 %). На нерасторопность и затягивание сделки со стороны покупателя чаще всего жаловались
респонденты из Германии (46 %) и Чехии (36 %). Ни один респондент не выбрал этот вариант ответа в Болгарии, Венгрии и США. Вариант «Покупатель некомпетентен в вопросах инвестиций» набрал больше всего голосов
в Турции (50 %) и США (43 %). Сделки с русскоязычными инвесторами в недвижимость за рубежом чаще всего срываются по двум причинам: завышенные ожидания доходности и трудности с поиском подходящего объекта.
Участники опроса упоминали десятки дополнительных причин, из-за которых срываются сделки с русскоязычными покупателями доходной недвижимости. Вот факторы, набравшие больше 10 % упоминаний:

  • Покупатель рассчитывает на меньший бюджет, чем позволяет рынок.
  • У покупателя нет нужной суммы денег.
  • Не удаётся перевести деньги в страну покупки.
  • Разница менталитета, культуры.
  • Проблемы доверия между участниками сделки.

В комментариях респонденты упоминали, что проблемы доверия иногда возникают из-за некомпетентных или даже непорядочных посредников между собственником и покупателем недвижимости. Наоборот, многие респонденты – партнёры Tranio отмечали, что участие грамотного и ответственного брокера помогает успешной сделке: брокер налаживает общий язык между всеми сторонами, предотвращает непонимание из-за разницы менталитетов, консультирует покупателя по вопросам поиска объекта, процедуры покупки и оформления, получения кредита и других этапов инвестирования.

Источник  

Рекомендованные материалы по теме



Инвестиции в недвижимость - один из наиболее надежных источников пассивного дохода. Цены на недвижимость имеют постоянную тенденцию к росту. Это имеет вполне реальную основу - увеличение населения. Поэтому, инвестиции в недвижимость считаются очень выгодным и достаточно безопасным вложением денег.

ИИИ: 8

Доход: 5 из 10
Риск: 5 из 10

Комментарии

Вложения в коммерческую недвижимость не так популярны, как инвестиции в жилую недвижимость. Из-за сложности приобретения, управления. Инвестирование...

BenB   22 окт 2019   Недвижимость


Даже в 2008 году не было глобальных проблем на рынке недвижимости. А что было на фондовом рынке? Пусть здесь напишут кто и насколько улетел в минус....

скрудж   18 окт 2019   Недвижимость


Инвестиции в недвижимость - лучший способ вкладывать деньги! Не зависит от масштаба: как для инвесторов, готовых инвестировать в крупные торговые...

Руслан   22 авг 2019   Недвижимость


Сотрудничаю с фирмой CP Capital уже почти полтора года. Рассказал о инвестициях всем своим друзьям. Теперь они тоже сотрудничают. Наиболее честной и...

Павел   1 мар 2019   Недвижимость


Какие еще инвестиционные компании? Изучить вопрос инвестиции не так сложно. И не надо процент никому лишнему платить. Найдите себе просто хорошего...

Ксения   24 янв 2019   Недвижимость


Комментарии

Инвестиции

БКСЗдоровье
ИИИ: 8.9, Д/Р: 2/4
LBLVФорекс
ИИИ: 8.7, Д/Р: 9/9
HQ BrokerНефть, газ, сырье
ИИИ: 8.6, Д/Р: 6/4
Открытие БрокерАкции
ИИИ: 8.5, Д/Р: 7/5
Crypto-Rating.comБиткоин
ИИИ: 8.4, Д/Р: 8/6
Ренессанс КапиталОблигации
ИИИ: 8.3, Д/Р: 5/4
СбербанкНакопительные программы
ИИИ: 8.2, Д/Р: 3/2
Открытие БрокерИИС
ИИИ: 8.1, Д/Р: 7/4
Кошелев ПроектНедвижимость
ИИИ: 8, Д/Р: 5/5
Crypto-Rating.comКриптовалюты
ИИИ: 8, Д/Р: 9/10
Райффайзен БанкНаличные деньги
ИИИ: 7.9, Д/Р: 0/1
Кошелев-БанкБанковские депозиты
ИИИ: 7.8, Д/Р: 4/2
ВТБПИФы
ИИИ: 7.8, Д/Р: 6/5
СитибанкСтруктурные ноты
ИИИ: 7.7, Д/Р: 6/6
Альфа-ФорексПАММ счета
ИИИ: 7.7, Д/Р: 8/8

Рейтинг инвестиций

Финансовые новости

Статистика по заболеваемости коронавирусной инфекцией в России
Информационный бюллетень о ситуации c коронавирусом
Информационный бюллетень о ситуации с коронавирусом
Коронавирус. Прирост заболевших в США ускорился
Информационный бюллетень о ситуации с коронавирусом
«Открытие Брокер» объявил о выплате рекордных дивидендов за 2019 год
«Открытие Брокер» представляет обновленный раздел аналитики
«Открытие Брокер» первым на брокерском рынке начал поощрять клиентов за стаж
Мосбиржа вводит функционал поддержки отрицательных цен на срочном рынке
Информационный бюллетень о ситуации c коронавирусом

Все новости