Инвестиции в проекты девелопмента: пошаговое руководство

Инвестиции в девелоперские проекты за рубежом приносят 7–12 % годовых. При этом арендная доходность недвижимости в Европе — 3–4 %, а доходность по евробондам и депозитам в европейских банках снижается. Поэтому сейчас инвесторы планируют вкладывать в девелоперские проекты. Хотя ещё в 2014 году большинство инвесторов не рассматривали этот вариант.

Менеджер по инвестиционным продуктам Tranio Елена Милишенкова рассказывает, как зарабатывать на девелоперских проектах за рубежом.

Выбрать стратегию

В проекте любого масштаба: реновация небольшой квартиры или строительство многоэтажного комплекса, я рекомендую сначала выбирать стратегию инвестирования, а потом — конкретный проект.

В зависимости от возможностей инвестора, его склонности к риску и общей стратегии, консультант помогает выбрать проект по шести критериям:

• тип проекта — развитие земельного участка, строительство, реновация, оптимизация арендного потока;
• сроки выхода — продажа сразу после проведения работ, сдача в аренду в течение нескольких лет и потом продажа;
• форма участия — самостоятельное управление проектом, владение долями проектной компании или мезонинный займ;
• локация — рынок с перспективой быстрого роста цен (например, Греция, особенно Афины) или более стабильный рынок (например, Германия, растущие города с населением от 500 тыс.);
• объём инвестиций — от 100 тыс. до нескольких миллионов евро;
• количество участников — коллективные инвестиции или проект для одного инвестора.

Чтобы инвестировать в проект, который вам действительно подходит, нужно изучить примеры похожих, уже проинвестированных проектов. Желательно обозначить верхние и нижние пределы своих критериев: например, ожидаемая доходность — 8–10 %, бюджет — от двух до пяти млн евро.

Также инвестор может одновременно рассматривать разные варианты: например, проекты развития земельных участков, по которым у него критерий доходности 15 % годовых, и проекты строительства, по которым он хочет доходность 10 % годовых.

Чтобы избежать недопонимания с консультантом по инвестициям, лучше зафиксировать все критерии в письменном виде.

Определиться с юридическим и налоговым структурированием сделки

Как и при обычной покупке недвижимости, инвестиции в девелоперский проект можно оформить на физическое и юридическое лицо. Для юридических лиц есть нюансы: иногда нужно выбрать тип компании, иногда — несколько взаимосвязанных компаний. Чем дороже проект, тем вероятнее, что затраты на сложную структуру оправдаются.

Чтобы сделать правильный выбор, нужно оценить налоговые последствия. Разобраться в этом поможет грамотный налоговый консультант. Также нужно учитывать, сколько всего будет проектов:

Например, есть инвесторы, которые инвестировали в реновацию пяти–семи квартир в Афинах. В Греции действует правило: инвестор-физлицо может не платить налог на прирост капитала при продаже не более двух таких проектов в течение двух лет. Поэтому лучше сразу использовать юридическое лицо при оформлении, чтобы не пришлось платить налог.

Создать необходимую инфраструктуру

Прежде чем выбирать конкретный проект, инвестору необходимо создать себе условия, в которых он сможет быстро реагировать на выгодные предложения. Для этого нужно открыть счёт в европейском банке и завести на него сумму инвестиций. Чтобы открыть счёт, инвестору нужно предоставить банку документы о доходах.

В зависимости от выбранной стратегии, инвестору также понадобятся:

• юридическая структура;
• команда, которая всё сделает — юрист, налоговый специалист, проверенный девелопер, управляющая компания.

Быстро реагировать на выгодные предложения

Когда консультант по инвестициям приносит выгодный проект, необходимо действовать быстро. Часто бывает, что инвестору нужно за несколько часов убедиться, что проект соответствует его критериям. Многие инвесторы в таких случаях не тратят время на посещение объекта и покупают дистанционно, по доверенности.

В крупных проектах на пять–десять миллионов евро от инвестора нужны дополнительные документы: подтверждение наличия денежных средств (Proof of Funds), соглашение о неразглашении информации (NDA) и письмо о намерениях (LOI). Когда продавец получает эти документы, он даёт инвестору подробную информацию об объекте.

Провести Due Diligence

В крупных девелоперских проектах до подписания финальной версии договора специалисты проводят процедуру Due Diligence. Это проверка, которая защищает инвестора от рисков, помогает обезопасить инвестиции. 

Due Diligence включает: юридическую, техническую, финансовую и налоговую экспертизы; оценку потенциала цены аренды; оценку рисков сделки. Например, проверяются право собственности на объект, договор продажи участка и здания, налоговые последствия сделки.

Обратиться в банк за кредитом

Инвестор может получить новый кредит или перенять имеющееся у объекта обременение. В обоих случаях банк в первую очередь рассматривает платежеспособность инвестора и риски проекта.

На крупный строительный проект в Германии банки кредитуют до 80 % от бюджета по ставке около 2 % годовых. На небольшой проект реновации банки тоже могут дать кредит, но он не всегда оправдывает себя на коротком проекте.

Подписать нужные документы для начала проекта

Если во время проверки специалисты не нашли причин для отказа от сделки, инвестор подписывает документы: договор с девелопером и договор купли-продажи объекта, если инвестор будет владеть им непосредственно. Подписанные документы означают начало проекта.

Просматривать отчёты о ходе проекта

Когда проект запустили, активное участие инвестора не требуется. При этом инвестор регулярно (например, раз в квартал) получает информацию о проекте: отчёты о движении средств, фотографии и видео с объекта.

Если проект подразумевает быстрый выход через продажу, а не владение и сдачу в аренду, то девелопер продаёт объект без участия инвестора. В крупных строительных проектах продажи обычно начинаются на ранних этапах. При удачном раскладе все квартиры могут быть проданы еще до окончания строительства.

Получить прибыль

Прибыль от проекта распределяется двумя способами:

• Девелопер выплачивает инвестору фиксированный процент на вложенный капитал или долю от прибыли. Так происходит, когда проект зарегистрирован на юрлицо девелопера.
• Инвестор выплачивает девелоперу комиссии, а оставшуюся прибыль забирает себе. Так происходит, когда проект зарегистрирован на юрлицо инвестора.

Инвесторы по-разному распоряжаются девелоперскими проектами: одни оставляют объект себе. Так они получают арендную доходность и часто выигрывают на росте стоимости актива, потому что через несколько лет цена объекта может вырасти. Другие инвесторы сразу реинвестируют вырученные средства в новый проект.