Инвестиции в девелоперские проекты за рубежом приносят 7–12 % годовых. При этом арендная доходность недвижимости в Европе — 3–4 %, а доходность по евробондам и депозитам в европейских банках снижается. Поэтому сейчас инвесторы планируют вкладывать в девелоперские проекты. Хотя ещё в 2014 году большинство инвесторов не рассматривали этот вариант.
Менеджер по инвестиционным продуктам Tranio Елена Милишенкова рассказывает, как зарабатывать на девелоперских проектах за рубежом.
В проекте любого масштаба: реновация небольшой квартиры или строительство многоэтажного комплекса, я рекомендую сначала выбирать стратегию инвестирования, а потом — конкретный проект.
В зависимости от возможностей инвестора, его склонности к риску и общей стратегии, консультант помогает выбрать проект по шести критериям:
Чтобы инвестировать в проект, который вам действительно подходит, нужно изучить примеры похожих, уже проинвестированных проектов. Желательно обозначить верхние и нижние пределы своих критериев: например, ожидаемая доходность — 8–10 %, бюджет — от двух до пяти млн евро.
Также инвестор может одновременно рассматривать разные варианты: например, проекты развития земельных участков, по которым у него критерий доходности 15 % годовых, и проекты строительства, по которым он хочет доходность 10 % годовых.
Чтобы избежать недопонимания с консультантом по инвестициям, лучше зафиксировать все критерии в письменном виде.
Как и при обычной покупке недвижимости, инвестиции в девелоперский проект можно оформить на физическое и юридическое лицо. Для юридических лиц есть нюансы: иногда нужно выбрать тип компании, иногда — несколько взаимосвязанных компаний. Чем дороже проект, тем вероятнее, что затраты на сложную структуру оправдаются.
Чтобы сделать правильный выбор, нужно оценить налоговые последствия. Разобраться в этом поможет грамотный налоговый консультант. Также нужно учитывать, сколько всего будет проектов:
Например, есть инвесторы, которые инвестировали в реновацию пяти–семи квартир в Афинах. В Греции действует правило: инвестор-физлицо может не платить налог на прирост капитала при продаже не более двух таких проектов в течение двух лет. Поэтому лучше сразу использовать юридическое лицо при оформлении, чтобы не пришлось платить налог.
Прежде чем выбирать конкретный проект, инвестору необходимо создать себе условия, в которых он сможет быстро реагировать на выгодные предложения. Для этого нужно открыть счёт в европейском банке и завести на него сумму инвестиций. Чтобы открыть счёт, инвестору нужно предоставить банку документы о доходах.
В зависимости от выбранной стратегии, инвестору также понадобятся:
Когда консультант по инвестициям приносит выгодный проект, необходимо действовать быстро. Часто бывает, что инвестору нужно за несколько часов убедиться, что проект соответствует его критериям. Многие инвесторы в таких случаях не тратят время на посещение объекта и покупают дистанционно, по доверенности.
В крупных проектах на пять–десять миллионов евро от инвестора нужны дополнительные документы: подтверждение наличия денежных средств (Proof of Funds), соглашение о неразглашении информации (NDA) и письмо о намерениях (LOI). Когда продавец получает эти документы, он даёт инвестору подробную информацию об объекте.
В крупных девелоперских проектах до подписания финальной версии договора специалисты проводят процедуру Due Diligence. Это проверка, которая защищает инвестора от рисков, помогает обезопасить инвестиции.
Due Diligence включает: юридическую, техническую, финансовую и налоговую экспертизы; оценку потенциала цены аренды; оценку рисков сделки. Например, проверяются право собственности на объект, договор продажи участка и здания, налоговые последствия сделки.
Инвестор может получить новый кредит или перенять имеющееся у объекта обременение. В обоих случаях банк в первую очередь рассматривает платежеспособность инвестора и риски проекта.
На крупный строительный проект в Германии банки кредитуют до 80 % от бюджета по ставке около 2 % годовых. На небольшой проект реновации банки тоже могут дать кредит, но он не всегда оправдывает себя на коротком проекте.
Если во время проверки специалисты не нашли причин для отказа от сделки, инвестор подписывает документы: договор с девелопером и договор купли-продажи объекта, если инвестор будет владеть им непосредственно. Подписанные документы означают начало проекта.
Когда проект запустили, активное участие инвестора не требуется. При этом инвестор регулярно (например, раз в квартал) получает информацию о проекте: отчёты о движении средств, фотографии и видео с объекта.
Если проект подразумевает быстрый выход через продажу, а не владение и сдачу в аренду, то девелопер продаёт объект без участия инвестора. В крупных строительных проектах продажи обычно начинаются на ранних этапах. При удачном раскладе все квартиры могут быть проданы еще до окончания строительства.
Прибыль от проекта распределяется двумя способами:
Инвесторы по-разному распоряжаются девелоперскими проектами: одни оставляют объект себе. Так они получают арендную доходность и часто выигрывают на росте стоимости актива, потому что через несколько лет цена объекта может вырасти. Другие инвесторы сразу реинвестируют вырученные средства в новый проект.
Инвестиции в недвижимость - один из наиболее надежных источников пассивного дохода. Цены на недвижимость имеют постоянную тенденцию к росту. Это имеет вполне реальную основу - увеличение населения. Поэтому, инвестиции в недвижимость считаются очень выгодным и достаточно безопасным вложением денег.
ИИИ: 8
BenB 22 окт 2019 Недвижимость
скрудж 18 окт 2019 Недвижимость
Руслан 22 авг 2019 Недвижимость
Павел 1 мар 2019 Недвижимость
Ксения 24 янв 2019 Недвижимость
![]() | Здоровье ИИИ: 8.9, Д/Р: 2/4 |
![]() | Форекс ИИИ: 8.7, Д/Р: 9/9 |
![]() | Нефть, газ, сырье ИИИ: 8.6, Д/Р: 6/4 |
![]() | Акции ИИИ: 8.5, Д/Р: 7/5 |
![]() | Биткоин ИИИ: 8.4, Д/Р: 8/6 |
![]() | Облигации ИИИ: 8.3, Д/Р: 5/4 |
![]() | Накопительные программы ИИИ: 8.2, Д/Р: 3/2 |
![]() | ИИС ИИИ: 8.1, Д/Р: 7/4 |
![]() | Недвижимость ИИИ: 8, Д/Р: 5/5 |
![]() | Криптовалюты ИИИ: 8, Д/Р: 9/10 |
![]() | Наличные деньги ИИИ: 7.9, Д/Р: 0/1 |
![]() | Банковские депозиты ИИИ: 7.8, Д/Р: 4/2 |
![]() | ПИФы ИИИ: 7.8, Д/Р: 6/5 |
![]() | Структурные ноты ИИИ: 7.7, Д/Р: 6/6 |
![]() | ПАММ счета ИИИ: 7.7, Д/Р: 8/8 |