Рейтинг инвестиционных инструментов – Все инвестиции в одном рейтинге   
           

Ждет ли нас новая волна разорения застройщиков?

14 октября, 2016

Общее количество договоров купли-продажи и мены на жилье в 2015 году снизилось по сравнению с предыдущим годом на 18,5%. Такую цифру дают подсчеты на основе статистики Росреестра. Хотя еще 10 лет назад все было по-другому, в течение ближайших лет, судя по всему, тенденция сокращения спроса на недвижимость получит продолжение,

Скачок цен на жилье в первые годы XXI века стал притчей во языцех. С 2001 по 2008 год средняя стоимость квадратного метра, по данным Росстата, выросла без малого в пять раз (с 10 567 до 52 504 руб.) на первичном и в шесть с четвертью раз (с 9072 до 56 495 руб.) на вторичном рынке. Ценовой рост впечатлял тем сильнее, что многократно опережал инфляцию. Она за тот же период времени составила всего лишь 164,45%.

На исходе 2015 года средняя цена жилого квадрата осталась на уровне семилетней давности и даже чуть снизилась: до 51 530 руб. в новостройке и 56 283 руб. во «вторичке». Однако остальные товары стоят теперь отнюдь не столько, сколько семь лет назад. Инфляция на этом отрезке времени достигла почти 80%. То есть если не в номинальном, то в реальном исчислении (с поправкой на общий уровень цен) жилье стало за время кризиса явно дешевле. При этом в ходе 20115 года цены на «вторичку» упали сразу на 3%. Приняв во внимание почти 13-процентную инфляцию и можно понять, насколько реально обесценилась собственность квартирных хозяев за один только год.

Чем же объяснить указанные пертурбации на рынке недвижимости? Прежде всего, конечно, динамикой доходов населения и, как следствие, его платежеспособности. В 2001–2008 годах, как видно из данных Росстата, номинальные доходы жителей страны в среднем поднялись в 4,86 раза, или на 386%. Зарплата выросла еще значительнее: в 5,34 раза, или на 434%. Что и говорить, серьезные цифры даже с поправкой на инфляцию! Однако в 2009–2014 годах при примерно 55-процентной инфляции среднедушевые доходы номинально увеличились лишь в 1,66 раза, или на 66%, а номинальная заработная плата – на 74%. То есть рассмотреть реальный рост доходов среднестатистического гражданина в кризис можно было только под микроскопом.

А прошлый год и вовсе оказался почти катастрофическим. Номинальная заработная плата поднялась на жалкие 4,7%, почти в три раза отстав от увеличения цен. Согласно докладу Росстата, размер реальной заработной платы по итогам 2015 года упал до 91%, а доходов – до 95,7% от уровня предыдущего года. За первую половину 2016 года доходы россиян в реальном исчислении дотянули лишь до 95% от показателей за аналогичный период годичной давности. Конечно, при таком раскладе людям приходится в первую очередь думать об удовлетворении наиболее насущных потребностей, откладывая планы по поводу жилищных условий в долгий ящик.

Другая причина заключается в заметном снижении остроты квартирного вопроса, чему не помешал даже кризис. Свою роль тут сыграли как значительные объемы жилищного строительства, прибавляющиеся последние 15 лет едва ли не ежегодно, так и демографическая яма, в которой наша страна очутилась после развала СССР. По сей день РФ насчитывает на миллион человек меньше, чем обитало на той же территории к концу советской эпохи. А жилплощадь, которой располагает население, увеличилась в разы.

В результате сейчас россияне в среднем обеспечены жильем куда лучше, нежели когда-либо еще. По данным Росстата, в 1990 году в среднем на человека, живущего в пределах нынешней РФ, приходилось 16,4 жилых квадрата, в 2000 году – 19,2, в 2008 году (начало кризиса) – 21,8 и в 2015 году – 24,4.

Если исходить из приведенных выше критериев, то на рынке недвижимости лучшие времена настанут не скоро. Скорее его состояние ухудшится. По прогнозам Росстата, ближайшие три года население страны, несомненно, вырастет. При неблагоприятном раскладе прибавка составит чуть меньше 150 тыс. человек, а при благоприятном – 1,5 млн. Или соответственно 0,1% и 1,1%. Проблема в том, что жилищный фонд на той же дистанции увеличится гораздо сильнее. В старой Москве, по оценкам риелторов, до конца 2016 года будет построено на 30% жилья больше, чем в 2015 году, а в 2017 году – еще на 20% больше, чем в предшествующем. И вплоть до 2019 года объемы введенной жилой площади будут только расти. Кардинально скорректировать эти планы не получится. Возведение каждого объекта рассчитано на несколько лет, причем уже в начальной фазе застройщик в него вкладывает 30–40% от всей стоимости строительства. Отказаться от строительства там, где оно уже началось, значит безвозвратно потерять огромные суммы.

Так или иначе, массовая потребность в жилье все равно сохранится. Многие, если бы располагали средствами, готовы были бы ее удовлетворить. Аналитики группы «Финам» предусматривают два сценария. При хорошем из них реальная заработная плата в 2017 году в среднем по стране вырастет примерно на 0,5%, а дальше будет увеличиваться примерно на 2% в год в течение трех лет. А при плохом сценарии заработки в реальном значении перестанут снижаться только к 2019 году. Какой из двух вариантов ближе к истине, мы узнаем позже. Но определенно можно сказать одно: заметно больше, чем сейчас, в ближайшее время денег у населения не будет в любом случае. Поддерживать спрос на квартиры люди не смогут достаточно долго, и он продолжит падение примерно до 2020 года, когда, по ожиданиям экспертов, строящиеся сейчас квадратные метры окажутся с грехом пополам реализованы, а благосостояние общества улучшится.

В итоге в ближайшие три года, если не больше, нас ожидает дальнейшее сокращение количества сделок с жильем и продолжение падения цен на него. Однако нельзя забывать, что фактическая стоимость строительства растет с каждым годом. За 2008–2015 годы возведение одного квадратного метра, по данным Росстата, стало обходиться почти в полтора раза дороже. При среднерыночной цене одного квадратного метра 51 530 руб. его себестоимость поднялась в первом полугодии 2016 года до 41 162 руб. Очевидно, она продолжит расти вместе с инфляцией, но снижать цены застройщики уже не смогут, поскольку тогда останутся в явном минусе. Но не снижать, очевидно, не смогут тоже.

И здесь вырисовывается, наверное, самое печальное из последствий кризиса на рынке жилья. Похоже, страну ждет волна разорения застройщиков. Собственно говоря, она уже очевидна. В 2015 году обанкротились 30 строительных компаний, в том числе пять московских. Весной нынешнего года процедуру банкротства проходила уже 41 строительная компания. Можно быть уверенными, что этим дело не ограничится. 


Ссылка на источник   Недвижимость

22 мая, 2017

Эксперты прогнозируют снижение ставки по ипотеке до минимума

По мнению экспертов, в том случае, если инфляция не превысит 4%...

11 апреля, 2017

Спрос на недвижимость в Швейцарии за 2016 год

Каким был спрос на недвижимость в Швейцарии в прошлом году? Сколько времени в среднем требовалось на продажу частного дома в Альпийской республике?

23 марта, 2017

Можно ли заработать на сносе пятиэтажек?

Вкладывать в сами квартиры не стоит, но идея покупать акции застройщиков и банков ...

1 марта, 2017

Откуда и куда переезжают богачи

В мире растет число миллионеров, меняющих место жительства...

15 февраля, 2017

Ипотечный рынок одним из первых выходит из кризиса

По итогам 2016 года банки выдали ипотечных кредитов на 1,5 триллиона рублей...

24 января, 2017

Отмена ипотеки с господдержкой: катастрофы не ожидается

Застройщики и банки уверены: и после ее отмены госпрограммы россияне пойдут за ипотекой...

23 ноября, 2016

Высокий ли в Росии налог на имущество?

В последние годы в России растет налог на имущество физических лиц — государственный сбор, которым облагают владельцев недвижимости. С 1 января 2015 года в стране действуют новые правила расчета...

Недвижимость

Я предпочитаю вкладывать в недвижимость не напрямую, а через инвестиционные компании. Крайний мой вклад был через гк инновации. Так гораздо удобнее, не нужно самостоятельно со всем заморачиваться. И можно даже без особых знаний получать прибыль.

Что-то у них странно: документы - земельная компания, строительные технологии, кредитный кооператив, страховки только на земельную компанию - одна от Альфа-страхоания (20 млн руб), вторая - от Росмеда (10 млн руб.) Только себя застраховали? Суммы маленькие.

Елена   29 мая, 2017
Недвижимость

Я по духу рантье. Купил себе квартиру и сдаю ее в аренду. Сейчас думаю, что было бы хорошо принять участие в каком-нибудь девелоперском проекте – инвестировать в коммерческую недвижимость, в торговый центр, например или спортивный комплекс с многочисленными помещениями для аренды, скажем: СПА салоны, магазины, массажный салон и т.д.. Хотя, конечно, здесь было бы интересно стать единоличным собственником площадей и получать стабильный пассивный доход.

Добрый день! Могу предложить инвестировать в московскую недвижимость под 80% на вложенный капитал.Заключается договор. От 1000 $.

Александр   12 февраля, 2017

Здравствуйте! Могу предложить инвестировать в коммерческую недвижимость ОАЭ, Дубай. Возврат инвестиций до 10%. Также предлагаю инвестировать в резидент апартаменты.

Ольга   20 апреля, 2017
Недвижимость

Добрый день
у нас есть интересные проекты для инвесторов - работающий новый мельничный комплекс в Тамбове на суммарную мощность 400тн/сут
Хотели бы найти покупателей
и инвест-проект на строительство нового микрорайона в Дмитрове МО на 1000 000м2, первые 75 000м2 в стадии готовности 95%
Коммуникации выкуплены, проработаны
Ищем соинвесторов
кот тел - 8-915-349-17-13 Малика Ильясовна

Недвижимость

Аналитики предполагают понижение стоимости вторичного жилья в Москве. Уровень цен может сравняться с ценами на новостройки, достигнув тем самым удешевления до 7%. Что касается цен на новостройки, то их стоимость может держаться на том же уровне в силу стремления застройщиков удерживать уровень своих доходов неизменным. Так, аналитики агентства недвижимости "Инком-Недвижимость» полагают, что подобная динамика может повлиять на распределение спроса и предоставить благоприятные условия для операций с недвижимостью.

Недвижимость

Считаю, что самые выгодные и надежные вложения в России – покупать акции компаний нефтегазового сектора. Мой фаворит – Татнефть, держу в их акциях около 10% портфеля (еще по 10% у Башнефти и Сургутнефтегаз). Думаю, что апрельское решение Татнефти по дивидендам приведет к дальнейшему росту цен на акции этой компании. Моя целевая цена – 450.

Недвижимость

Хоть один признак или повод к восстановлению недвиги? А вот обратных сколько угодно: катастрофа с покупательской способностью населения, рекордный переизбыток новостроек и вторички, подорванный в ноль государством (денаминацией х2 нац валюты) интерес вложений в недвигу как инвестиции.



Что будет с рублем, долларом и ценами на нефть в июлеЧто будет с рублем, долларом и ценами на нефть в июле
Финансовые прогнозы и аналитика
Прогноз аналитиков: биткоин будет стоит $5000 к концу 2017 годаПрогноз аналитиков: биткоин будет стоит $5000 к концу 2017 года
Финансовые прогнозы и аналитика
Нефтедоллар мертв, да здравствует криптодоллар!  Нефтедоллар мертв, да здравствует криптодоллар!
Инвестиционный взгляд эксперта
10 самых дорогих суперкаров 2017 года10 самых дорогих суперкаров 2017 года
Необычные инвестиции
Monex Group: Криптовалюты пользуются низким спросом у частных инвесторовMonex Group: Криптовалюты пользуются низким спросом у частных инвесторов
Финансовые прогнозы и аналитика
Как выбрать форекс брокераКак выбрать форекс брокера
Финансовые статьи
Три причины бояться краха биткоинаТри причины бояться краха биткоина
Финансовые прогнозы и аналитика
Криптовалюты – новая упаковка  для классических финансовых пирамидКриптовалюты – новая упаковка для классических финансовых пирамид
Инвестиционный взгляд эксперта
Прогноз на июнь от аналитиков Invest RatingПрогноз на июнь от аналитиков Invest Rating
Финансовые прогнозы и аналитика
Основатель Coinbase: «Эфириум это самая передовая криптовалюта»Основатель Coinbase: «Эфириум это самая передовая криптовалюта»
Финансовые прогнозы и аналитика
Автомобили, яхты, самолеты
Акции
Банковские депозиты
Биткоин
Венчурные инвестиции
Доверительное управление
Драгоценные камни
Драгоценные металлы
Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС)
Искусство, антиквариат
Металлы
Накопительные программы
Наличные деньги
Недвижимость
Нефть, газ, сырье
Облигации
Образование
ПИФы
Сельхоз продукция
Ставки на спорт
Структурные ноты
Форекс
Фьючерсы на индексы
Хедж-фонды
Шоу бизнес
Финансовый советник
Финансовый советник

Объединяя в себе сложные алгоритмы оценки рисков и доходности, советник предлагает оптимальные варианты инвестиционных инструментов и объектов, которые подходят именно вам.


Рейтинг инвестиций
Форекс 3.1%
Акции 0.9%
Биткоин 0.2%
Драгоценные металлы 2.3%
Банковские депозиты 1.2%
ПАММ счета 4.7%
Недвижимость -1.8%
Наличные деньги -1.5%
Доверительное управление 3.8%
Венчурные инвестиции -1.1%
Облигации 1.4%
Ставки на спорт -3.6%
Бинарные опционы -0.5%
Структурные ноты 0.8%
ПИФы -1.5%


Поделиться материалом: